为了保护房屋买卖交易双方利益，妥善化解因房屋买卖合同产生纠纷所带来的社会矛盾，海淀法院对所审理的相关案件进行深入调研，总结出房屋买卖合同纠纷频发的四点原因：

    一是违约成本低促使出卖人选择违约。在合同约定了违约金及定金时，守约一方仅可选择违约金或定金之一，但因违约金及定金数额通常不高，在房价居高不下的的背景下，出卖人比较违约成本及再次交易将获得的利润后，通常选择承担合同违约责任而违约，实践中甚至出现“一房三卖”的情况。

    二是双方对分期付款比例及支付方式无约定或约定不清。目前买受人与出卖人通常以《存量房屋买卖合同》范本为其合同文本，而该范本对首付款、余款比例及支付方式没有专门的条款进行约定，双方通常只进行口头约定或进行简单的书面补充协议，导致纠纷发生后双方各执一词，违约责任难以确定。

    三是政策变化引起的合同情势变更。中央及地方政府出台的关于房屋贷款等新政策导致合同签订时的客观条件发生重大变化，继续履行合同对一方明显不利，一方以合同情势变更为由诉至法院要求解除合同。

    四是第三方主张双方房屋买卖合同无效。这种情况主要为交易过程中买受人未尽到注意义务，未获得其他房屋共有权人书面同意后即与房产证上登记的一方签订合同，合同履行过程中其他共有权人提出异议。

    经调研发现房屋买卖合同纠纷主要存在以下四个难点：

    一是双方因合同主要条款无约定而产生纠纷时，法院如何对其进行判定。在合同未有书面约定，双方承认有口头约定但对约定内容各执一词时，法官根据举证难易程度及交易习惯对相关条款进行认定需进一步统一意见。

    二是违约金约定过高时，法官如何运用释明权提示当事人提出降低的请求。根据法律规定，只有在当事人对违约金比例提出适当降低的请求时，法院才依法对违约金比例进行调整。但实践中违约一方通常因缺乏法律知识仅坚持其未违约，若严格按照合同约定的违约金比例判决对其不甚公平。因而是否运用及如何正确运用释明权提示当事人需进一步统一规范。

    三是对“一房多卖”的违约行为是否构成刑事犯罪从而进行移送尚缺乏明确标准。实践中，合同一方为逃避履约而恶意进行“一房多卖”的情况多见，对于其是否构成合同诈骗，是否应当转为刑事程序缺乏明确标准，实践做法也较混乱。

    四是如何确定因新政策引起的合同情势变更之情形缺乏统一的适用标准。房价的居高不下必然使各地陆续出台新政策规制房屋买卖，新政策的出台是否均属于合同情势变更而可依法解除房屋买卖合同，尚需进一步对相关案例进行总结及积累，以统一审判标准。

 为了保护房屋买卖交易双方利益，妥善化解因房屋买卖合同产生纠纷所带来的社会矛盾，海淀法院对所审理的相关案件进行深入调研，总结出房屋买卖合同纠纷频发的四点原因：

    一是违约成本低促使出卖人选择违约。在合同约定了违约金及定金时，守约一方仅可选择违约金或定金之一，但因违约金及定金数额通常不高，在房价居高不下的的背景下，出卖人比较违约成本及再次交易将获得的利润后，通常选择承担合同违约责任而违约，实践中甚至出现“一房三卖”的情况。

    二是双方对分期付款比例及支付方式无约定或约定不清。目前买受人与出卖人通常以《存量房屋买卖合同》范本为其合同文本，而该范本对首付款、余款比例及支付方式没有专门的条款进行约定，双方通常只进行口头约定或进行简单的书面补充协议，导致纠纷发生后双方各执一词，违约责任难以确定。

    三是政策变化引起的合同情势变更。中央及地方政府出台的关于房屋贷款等新政策导致合同签订时的客观条件发生重大变化，继续履行合同对一方明显不利，一方以合同情势变更为由诉至法院要求解除合同。

    四是第三方主张双方房屋买卖合同无效。这种情况主要为交易过程中买受人未尽到注意义务，未获得其他房屋共有权人书面同意后即与房产证上登记的一方签订合同，合同履行过程中其他共有权人提出异议。

    经调研发现房屋买卖合同纠纷主要存在以下四个难点：

    一是双方因合同主要条款无约定而产生纠纷时，法院如何对其进行判定。在合同未有书面约定，双方承认有口头约定但对约定内容各执一词时，法官根据举证难易程度及交易习惯对相关条款进行认定需进一步统一意见。

    二是违约金约定过高时，法官如何运用释明权提示当事人提出降低的请求。根据法律规定，只有在当事人对违约金比例提出适当降低的请求时，法院才依法对违约金比例进行调整。但实践中违约一方通常因缺乏法律知识仅坚持其未违约，若严格按照合同约定的违约金比例判决对其不甚公平。因而是否运用及如何正确运用释明权提示当事人需进一步统一规范。

    三是对“一房多卖”的违约行为是否构成刑事犯罪从而进行移送尚缺乏明确标准。实践中，合同一方为逃避履约而恶意进行“一房多卖”的情况多见，对于其是否构成合同诈骗，是否应当转为刑事程序缺乏明确标准，实践做法也较混乱。

    四是如何确定因新政策引起的合同情势变更之情形缺乏统一的适用标准。房价的居高不下必然使各地陆续出台新政策规制房屋买卖，新政策的出台是否均属于合同情势变更而可依法解除房屋买卖合同，尚需进一步对相关案例进行总结及积累，以统一审判标准。