笔者：尹利兵律师

近年来随着国内房价的不断飙升，房产往往成为家庭中最大的财产，在离婚案件中对于房产分割则成为财产分割最大的焦点，特别是在遇到拆迁时矛盾尤为突出。目前，以笔者作为多年拆迁维权律师的亲身经历来看，涉及到房屋拆迁的争议有明显上升趋势，而司法实践中对房屋的分割、房屋的价值、房屋的归属等问题在离婚案件中所引起的争议也是最大、最多的。因此，针对拆迁过程中房产分割的常见难点问题，笔者根据涉及拆迁房产的不同情形，抛砖引玉地作以下简单的一些探讨。

一、关于被拆迁房屋的房产分割问题。

   1、商品房分割原则。

    一般而言，如果涉案房产系商品房，那么对于商品房分割则注重出资与登记相结合原则。简单来说，根据《婚姻法》第17条规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：……（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；……”，第18条规定“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：……（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；……” 以及结合我国《物权法》关于不动产登记的相关规定，便可明确房产归属和分割问题。

   2、公房分割原则。

对于公房在离婚分割时，如果确定使用权归属，主要是根据《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》（即法发[1996]4号司法解释）第二问答可知：“1、婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的。2、婚前一方承租的本单位公房，离婚时，双方均为本单位职工。3、一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻双方共同偿还借款的。4、婚后一方或双方申请取得公房承租权的。5、婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的。6、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的。7、一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的。8、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的。9、其他应当认定为夫妻均可承租的情形。”一般遵循以下原则：一方用个人财产取得，归一方享有；一方或双方用共同财产取得，归双方共同享有；用一部分个人财产，一部分共同财产取得，按各人出资比例享有。

3、农村宅基地房产分割原则。

    根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款和第六十二条第四款规定以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，每个农户只能申请一处宅基地，特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民出卖、出租宅基地上的住房后，再申请宅基地的，将不予批准。

     目前，在我国大部分地方没有建立宅基地住房登记发证制度，农民能够取得的一般也就是《集体土地建设用地使用证》。因此，合法房屋判断标准是否取得《集体土地建设用地使用证》。如果房屋本身就是违法建筑，则不具备通过诉讼方式进行分割的合法性基础。离婚需要分割家庭房产时应首先进行分家析产，比较简单的操作方法是确认每一个家庭成员应获得的财产份额，再使离开家庭的一方获得与其财产份额相应的货币补偿。

另外，小产权房目前在现实中大量存在，这种房屋在对外关系上其合法性有待进一步确认，因此法院在离婚案件中一般不予处理，司法实践中目前只是在判决书中明确该房是夫妻关系存续期间购置，确定双方都享有权利。

二、关于拆迁安置房的房产分割问题。

在涉及拆迁的离婚诉讼中，拆迁安置房的分割常常成为焦点，特别是农村集体土地上的房屋也有被纳入拆迁范围。拆迁安置房享受土地划拨、规划费减免等相关政策，价格比商品房优惠。拆迁安置房的政策性较强，各个地方都有相应的政策规定，而且实践当中，很多拆迁部门为了尽快拆迁，在执行政策时尺度不一致的情况非常多，具体处理情况主要有以下几种。

1、在离婚时尚未实际交付的回迁房问题，法院一般不予分割，待实际交付享有使用权后另案起诉。

2、在离婚时已经交付使用的房屋（不需要拿到房产证），在不涉及案外第三人的情况下，区别以下几种情形分别处理：

   （1）被拆迁房屋是夫妻一方婚前财产，婚后被拆迁，分得拆迁安置房的情况。这里又分两种情况，根据被拆迁房屋的性质和采用的回迁安置方式的不同，一种国有土地上的房屋实行“拆一还一”取得的回迁房，这种情况应当认定是一方的个人财产，它只是婚前个人财产形式的一种转化，如果在拆迁安置过程中，因增购面积而夫妻二人缴纳了部分费用，这部分费用应当认定为夫妻共同出资，在确定房屋属于一方个人财产的同时应当将缴纳费用的一半予以返还另一方。另一种情况是，被拆迁房屋是集体土地性质的，安置时“按人头”计算面积的，夫妻双方当然对于自己享有的安置面积享有一定份额。而对于增购面积，如果用被拆迁房屋的面积进行折抵的，属于被拆迁房屋所有人一方；如果是夫妻二人缴纳部分房款购买的，二人对于增购面积均有份额；属于“折抵与现款”相结合的，要确定相应的比例再进行分割。

    （2）被拆迁房屋属于婚前房产，登记或属于一方的父母名下的，婚后拆迁安置后，安置房登记在儿女名下的，这需要参考赠与房屋的情形。此种情况要考虑女子婚后对房屋是否有装潢、翻建等情形，以确定另一方是否应当予以分割，包括实践当中很多违章建筑在拆迁过程中也被安置的房屋，因被安置房屋属于合法的财产，故离婚时应当予以处理。

     （3）婚前是一方承租的公房，婚后拆迁安置的。应当考虑婚后拆迁安置时，是否存在出资问题，是否存在取得部分或全部产权，如果没有出资要考虑安置时有无人口因素，如果是婚后共同出资，取得一定产权的，对这部分房屋产权就是夫妻共有财产。如果没有出资问题，只是房屋拆迁后继续承租的，离婚时双方都有承租的权利。

（4）被拆迁房是夫妻双方婚后所建或购买的，所得拆迁安置房当然是夫妻共同财产。  
   以上情况均指不涉及到第三人利益的情形下，如离婚案件中涉及到拆迁房屋处理的，只要关系到案外人的民事权利，只能进行调解。大多数情况下，促成当事人和案外人就拆迁房屋问题的处理达成一致意见，法院仅就其中的夫妻共同财产部分对拆迁房屋处理意见中具有可执行内容部分制作民事调解书。因为法院只能处分夫妻双方的权利，而不能干涉其他第三方的利益，包括未成年子女，否则这部分约定就是无效。
　   通常情况下，法院只能就离婚问题和范围明确的夫妻共同财产部分先行作出处理，而对涉及其他共有人权利的拆迁房屋的处理，可告知当事人另案起诉。这一点人们总是难以理解。因为拆迁安置补偿涉及到众多人员的利益，所有安置对象都对动迁安置房或补偿款享有利益，而不单单是夫妻双方的财产。而离婚诉讼的案件当事人只能是夫妻双方，不可能追加其他人员作为案件的当事人。因此，在拆迁过程中，离婚案件不能全面解决涉及房产分割问题，涉及到第三人时则需要另案起诉才能有效解决。