裁判要旨

还款协议重申了债务人需继续偿还借款本息，签订《商品房购销合同》后债务人偿还借款本息的义务仍然存在，并没有产生债务已经抵偿的结果。因此，从协议整体约定来看，债权人的本意并非支付对价购买商品房，其真实意思仍是要求债务人偿还借款本金及利息，双方签订协议的目的在于保障债权得以顺利受偿，因此该借款协议并非是以物抵债协议，而是保障债权实现的担保方式。

案例索引

《杨某某与罗某、罗某等民间借贷纠纷案》【(2017)最高法民申974号】

案情简介

罗某与杨某某签订了《借款合同》，在罗某未按约偿还借款之后，双方就后续还款达成协议，约定：罗某愿意用其拥有股权的丽江某某公司开发项目的商品房顶抵前述债务,杨某某指定毛某甲、毛某乙、张某某为商品房购销合同的签订人;罗某抵偿杨某某债务的金额为商品房购销合同中的房价总额。同时还约定：罗某或相关方在协议签订之日起四个月内偿还全部借款本息，否则杨某某有权选择自行处置上述抵债房屋或要求继续偿还借款本息;若杨某某得到部分偿还，及时配合将相应比例的房屋退还罗某。

争议焦点

原借款期限届满后，债权人与债务人达成的延期还款方案中又签订了房屋买卖合同并进行备案，是否可以认定为以物抵债成立并已实际履行?

裁判意见

最高院认为：关于罗某与杨某某于2016年5月31日签订协议的性质及履行问题。(根据还款协议内容)可以看出，协议作为原借款合同的从合同，重申了罗某需按照原约定继续偿还借款本息，签订《商品房购销合同》后罗某偿还全部借款本息的义务仍然存在，并没有产生债务已经抵偿的结果。因此，从协议整体约定来看，杨某某的本意并非支付对价购买商品房，其真实意思仍是要求罗某偿还借款本金及利息，双方签订协议的目的在于保障杨某某的债权得以顺利受偿。故一、二审判决认定该协议并非是以物抵债协议，而是保障债权实现的担保方式，并无不当。

罗某主张 某某公司为14套房屋办理了商品房买卖合同备案登记，以房抵偿协议已经履行。因商品房买卖合同备案登记的实质是相关房地产管理部门对房地产开发企业的商品房销售进行的行政管理行为，不发生物权效力，不能据此认定以房抵偿协议已经实际履行。