打赢房地产官司的五步一杀绝招：一是查主体资格；二是查“五证两书”；三是顺藤摸瓜，查合同效力；四是抽丝剥茧，查权属转移；五是反客为主，查质量瑕疵。
    解 释：
    房地产官司是指公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们互相之间因房地产买卖方面的权益发生争议，或者是对人民政府及其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，或者是对人民政府及其主管部门就有关土地的所有权或使用权归属问题的处理决定不服发生争议，依法向人民法院提起的诉讼活动。要打赢房地产官司，本人有一绝招——五步一杀。
    一、查主体资格。查清开发商是否依法具备经营房地产的主体资格。所谓主体资格，就是依法具有民事权利和民事行为能力，依法独立享受权利和承担义务的法人。2001年，从事机械行业江西某集团决定向多元化发展，考察后将目光瞄准房地产行业，在各种手续未完备的情况下，先行开发房地产，后东窗事发，被消费者告上法庭，进军房地产业的美梦随之破灭。2我亲自代理了一场民告官的房产纠纷案。案中，原告与被告——某县政府房改办签订了一份购房合同。后房屋质量出现重大问题，原告在意欲退房未果后，将被告告上法庭。我经过仔细考察，多方求证，利用一系列的法律规定，证明该县政府房改办行使的是行政管理职能，在不具备房地产开发经营主体资格的情况下，利用其行政职权与原告签订房屋买卖合同，应当依法认定合同无效。关于主体资格，在《城市房地产管理法》、《城市房地产开发管理暂行办法》以及《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》中有详细解释，当事人可以从中查询到相关的法律规定。
    二、查“五证两书”。“五证两书”指的是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》，以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。当事人或购房者在官司诉讼或购房活动中，一定要向开发商出示和提供这“五证两书”。依据法律关于房地产开发商在向购房者销售新建的商品房住宅时，必须提供“五证两书”的明确规定，查清被告有无违规操作。如广东X集团利用其在政府中的良好关系，在原先规划为公园的土地上进行房地产开发，后因房屋合同纠纷被消费者告上法庭，因其无法出具完备的“五证两书”，被判败诉，事情也随之曝光。在我代理的民告官房产官司中，从原告与被告签订房屋买卖合同至法院开庭审理此案，被告始终都未能向原告出示和提供“五证”、“两书”。被告的行为明显违反了法律法规的禁止性规定，因此，签订的房屋买卖合同被认定无效。
    三、顺藤摸瓜，查合同效力。审核双方所签订的合同是否属于无效合同。无效民事行为是指不具备法律行为的有效条件。在城市改造的过程中，南昌一拟拆迁的小区开发商临时动议，将小区所有房屋 给原先租住在其中的居民，以获取更多的赔偿金，以到达将损失转嫁给国家的目的。后因价钱问题，居民将开发商告上法庭，最终开发商被判败诉，付出了惨重的代价。在我代理的民告官房产官司中，被告利用自己的行政管理职权优势和原告对法律的无知以及无购房经验的弱势，利用自拟的格式合同，对原告故意隐瞒房屋质量保证条款，显失公平，因此，被告出具的是格式合同而且违反法律规定故意隐瞒重要的质量保证条款，完全属于霸王条款，该合同应认定无效。一般来说，无效的房地产买卖合同主要有以下几种：（1）违反法律、法规、政策的房屋买卖合同；（2）双方恶意串通，损害国家、集体和第三人利益的房屋买卖合同；（3）以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖合同；（4）规避法律行为的房屋买卖合同；（5）买卖双方意思表达不真实的房屋买卖合同；（6）欺诈性或胁迫性的房屋买卖合同；（7）乘人之危签订的房屋买卖合同；（8）违反法定形式的房屋买卖合同。等等。
    四、抽丝剥茧，查转移事实。审核被告 的房地产权属登记是否依法转移。在我代理的民告官房产官司中，原告和被告双方从签订合同至发生纠纷起诉到法院，都没有按照法律规定办理产权转移过户手续和契税手续，根据法律的规定，双方的房屋买卖关系并未依法成立，因此，该合同理应无效。房屋买卖是要式行为，产权转移需要特定的形式要件，即依法办理产权过户手续和契税手续，这是法律的禁止性规定。
    五、反客为主，查质量瑕疵。审核被告 的房屋是否存在质量瑕疵。质量瑕疵是指房屋质量存在缺陷，表现在多方面，如基础下沉、房屋倾斜、楼顶和地面渗漏、墙面开裂、管道堵塞、地面开裂、门窗不合、设备短缺、楼梯摇晃等等。关于质量瑕疵，建设部《城市住宅小区竣工符合验收管理办法》和国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》等文件有相关明确规定。我代理的民告官房产官司中，被告 的房屋虽经该县工程质量监督站验收合格，但房屋仍出现了四处开裂、地基下沉等严重的质量瑕疵。为此，我请求法院依法委托广西建筑工程质量检测中心进行质量鉴定，而后追究被告的违约责任。尽管开发商能出示《竣工验收合格证》，但客观存在的质量瑕疵明显与事实不符，这样质量低劣的房屋尚未入住就要多处维修，有的甚至成了危房，直接影响到购房者的居住与安全。在这种情况下，购房者有权要求法院委托具有鉴定资格的质检部门对工程质量进行鉴定。如果鉴定确实存在质量问题，则可依据《合同法》的规定，追究开发商违反合同中的质量条款约定和依法承担违约责任。
打官司难，打民告官的官司更难。但只要坚持以事实为依据，以法律为准绳，深入调查取证，证据确实充分，就能稳操胜券。特别是房地产官司中，只要能熟练掌握本人秘传的五步一杀绝招，就能胜诉在望，就能依法维护自己的合法权益。
    另外，主张权利时需注意以下几个关键问题：  
      一、 如何确定开发商延迟交楼的诉讼请求？
　　实际购房纠纷案件中，因开发商延迟交楼引发的占了很大的比例,在此情况下购房人如何提出诉讼请求才能更好维护权益，其中最为关键的是确定延迟交楼的违约金。一般情况下，原告都懂得将违约金计算到开发商交楼之日，但当购房人实际收楼日期跟开发商交楼日期不同时，便不知以那个日期为准。实际上，但开发商所交付房屋与合同不符时，购房人有权拒绝签收，这时开发商构成双重违约，违约金应自合同约定交付之日起至计算至购房人实际收楼之日。如果购房人在收楼文件上签字，则视为放弃继续追究延迟违约金。
　　二、 如何确定开发商欺诈销售的诉讼请求？
　　有一案例，本市李先生向某开发商购买一套房子，交了1万元人民币定金后签订了购房合同，直至拿去办交易监证时才知道该房子早已抵押给了银行。李先生多次找开发商交涉没有结果，因此李先生决定到法院起诉开发商，但不知能否要求双倍返还定金或要求赔偿精神损失，他就此事向我们进行了咨询。
　　我们认为，开发商在跟李先生签订购房合同时没有告诉李先生房子的瑕疵，即隐瞒了抵押的事实，根据《合同法》的规定是属于欺诈行为，应当按可撤销合同来处理。即李先生可以申请法院撤销合同，被撤销合同自始无效，要求退还定金，但不能要求双倍返还定金。至于要求赔偿精神损失，也是缺乏法律依据的。虽然目前上海、山东等地有依照《消费者权益保护法》判决开发商双倍赔偿的实例，但在现阶段争议较多。我们倒是认为，李先生可以按照《合同法》关于缔约过失的规定，要求开发商给予赔偿损失。
　　三、 按揭购房因开发商严重违约，购房人要求退房的，应如何确定诉讼请求？
　　在不少按揭购房纠纷案件中，购房人因为开发商的严重违约，因为房屋"烂尾"，或因为开发商逃匿倒闭，而向法院请求判决退房还款。这类官司中，小业主一般只要求返还已付首期房款和已付按揭房款，以及合同所约定的违约金，普遍缺少足够的风险意识。实际上，购房人应在提出退房的同时应要求开发商返还100%的房款，这样可避免信用不佳的开发商逃匿、转嫁风险，由小业主承担其余按揭款。而作为法院，按照不告不理的原则，是不会超过原告方的诉讼请求判令开发商支付这笔款项的。
　　四、 "货不对板"时购房人应如何确定诉讼请求？
　　许多有购房经验的人都有体会，就是在收楼时都会发觉开发商所交付使用的房屋与合同及附图的约定不符，或者变更设计、或者改变面积、或者房屋质量有问题、或者附送的设备家具与当初的承诺不符，所有这些都让购房人感到难以接受，于是就想向开发商讨个公道。在购房人提起的"货不对板"的房产诉讼中，如果开发商违约情节严重时，是可以要求退房并请求赔偿的，比如实际面积与合同约定面积误差比绝对值超过3%时（不含本数）；但对于开发商的轻微违约行为，一部分购房人也动不动就提起退房诉讼，我们觉得，这很不现实，不仅诉讼目的难以达到，而且多花了心思、多交了诉讼费。