小产权房买卖合同效力分析

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，不能公开上市交易。作为区分，国有土地上能够公开上市交易的房屋即大产权房。通常所说的小产权房，根据建设审批及权属登记情况，可以分为两种：

1、合法的小产权房：依法取得乡镇政府制发的房屋权属证书，或者虽未取得房屋权属证书但取得宅基地使用权，且房屋建造取得规划许可；

2、违章建筑：未取得房屋权属证书，建房过程中也未取得规划许可甚至未取得宅基地使用权。

由于大产权房价格不菲，小产权房虽然权属不完整，但与大产权房具有同样的居住功能，凭借相对低廉的价格，受到不少刚需的青睐。但同时，由于小产权房相对模糊的法律属性，交易中也常常引发纠纷。该类案件双方主要的争议往往在于房屋买卖合同的效力。

一、相关法律规定与司法解释

1.《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

2.《土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。”

3.《城市房地产管理法》第三十八条第6项“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”

4.《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）第二条“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”

5.中共中央、国务院《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发〔2008〕1号）规定“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”

6.《最高人民法院关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》(法发〔2008〕36号)规定“对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。”

7.《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号)第二条“关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定，与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。”

8、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的"强制性规定"，是指效力性强制性规定。”

9、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第十五条“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的"违反法律、行政法规的强制性规定"，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”

10、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日十八届三中全会通过）第(21)条，保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。

二、合法的小产权房售与非本集体组织成员，所签订的买卖合同无效。

（一）城镇居民或非同一集体组织成员购买小产权房所签署的买卖合同均无效。

全国首例小产权房买卖合同纠纷：2002年7月1日，北京市通州区宋庄镇辛店村农民马海涛与画家李玉兰签订《买卖房协议书》，将诉争房屋及院落以4.5万元的价格卖给李玉兰。在房价高涨和搬迁传闻下，2006年2月，马海涛夫妇要求确认购买合同无效。2007年7月，北京市通州区法院一审认为，李玉兰系城镇居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，判决李玉兰将诉争房屋及院落腾退给马海涛，马海涛赔偿李玉兰9万余元。后李玉兰不服，提出上诉。2007年12月，北京市第二中级人民法院终审判决仍然认定买卖合同无效。

（二）倡导诚实信用，适度保护交易安全。

2009年2月23日，景某某与庄某某签订了房屋买卖协议书，约定将诉争房屋卖给庄海州，房价为78000元。庄某某在付款后入住该房屋，对房屋进行了修缮并添置了部分设施。后因房屋面临拆迁，景某某向法院起诉，要求确认房屋买卖协议无效。

一审法院认为：宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地，宅基地使用权的主体具有特定性即该农村集体经济组织成员，其具有一定的社会保障和社会福利性质。被告庄某某户籍并不在该集体经济组织内，并非该集体经济组织成员，其与原告景成基、景成业签订的房屋买卖合同违反了国家法律和政策规定，该合同为无效合同。一审同时判令庄某某返还房屋，景某某返还庄某某购房款78000元及相应的利息。

庄某某不服一审判决，提起上诉，二审法院认为：双方所签订的《房屋买卖协议》应为无效合同，但时间相隔近六年，景某某提起诉讼，主要是由于该房屋可能面临拆迁，且拆迁利益可观，其要求返还房屋系不诚信的行为。故确认本案属于合同无效返还财产的例外情形，故景某某要求返还房屋的请求，依法不予支持。

景某某向江苏省高级人民法院申请再审，法院认为：庄海州并非涉案房屋所在集体经济组织的成员，《房屋买卖协议》因违反法律的强制性规定而无效，庄某某不能依据该协议办理讼争房屋的产权过户登记。缔约双方基于无效协议取得的利益本应返还，但考虑到农村房产交易的实际情况，庄某某作为房屋的买受人已实际使用讼争房屋多年，由庄某某向景某某返还房屋有违诚实信用原则和经济原则，故庄某某可以继续使用讼争房产，二审判决驳回景某某要求庄某某返还房屋的诉讼请求并无不当。

（三）签署协议时为小产权房，如发生纠纷时已经取得大产权或具备办理大产权条件的，允许效力补正。

2006年4月25日，张某某将其名下一套小产权房出售给朱某某，并签署了买卖合同，房屋价款21.8万元。至2009年2月10日，朱某某全部付清房款并取得房屋。后因该套房屋用地性质变更为国有，并具备办理大产权的条件，张某某拒绝配合办理过户，朱某某向法院起诉要求张某某协助过户。一审中，张某某主张诉争房屋签订买卖合同时系小产权房，合同无效，朱某某应当返还房屋。经一审法院向国土部门调查确定，系争房屋用地属性已变更为国有土地，可以办理产权登记，故支持朱某某诉讼请求。张某某上诉称：签署买卖合同时并不知道房屋用地属性会变更为国有，故房屋价款系按照小产权房商定，故签订合同时有重大误解，申请撤销合同。二审法院认为：张某某与朱某某签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，现案涉房屋占用土地性质为国有建设用地，房屋所在宗地已登记发证，案涉房屋已具备办理房屋产权证的条件，故双方均应按照约定履行协议。张某某虽称签订协议时存在重大误解、显失公平的情形，但其未能提供证据证明。张某某的上诉主张，没有事实及法律依据，不予支持。

三、部分所谓小产权房，建房过程中也未取得规划许可甚至未取得宅基地使用权，实际上属于违章建筑。因违章建筑不具有完整的房屋属性，不属于受法律保护的房屋，就此签订的房屋买卖合同必然无效。