社会现阶段的房产交易中，拆迁安置房由于有着新房、现房、价格低廉的优势，在房产交易中所占比重正与日剧增，但是相较于商品房交易，拆迁安置房的交易双方往往是自然人，其风险防控意识比房产开发商比相对较弱，也就容易产生各类纠纷。笔者于2016年处理了一起由于拆迁安置房房屋过户问题引起的纠纷，简单描述就是买家要求卖家办理房产过户，但是卖家想问买家收取“过户费”（也即巧立名目的好处费），买家拒绝因而涉诉，目前就该案例所涉及的相关问题进行讲解。

甲与乙、丙、丁房屋买卖合同纠纷

2004年2月，甲与乙之子丙签署一份《售房协议》，约定由丙将某处拆迁安置房出售给甲，约定售价14万元，甲于协议签订当天即付清全部款项，在当月底甲即搬家居住。由于该处房产是一套拆迁安置房，在办理房产证时，根据拆迁安置房所在地相关政策，该处房产的房产证于2013年办理时，还是登记的拆迁户夫妻二人的名字，即登记的乙及其妻子戊的名字。在甲得知房产证已经办理后，他随即与丙取得联系，要求丙配合办理相关过户手续，但是双方对于过户费等相关费用的支付达不成一致，因此涉诉。丙、丁分别为乙与戊之子、女，戊已于甲起诉之前去世。

本案的案情并不复杂，本案主要涉及以下几个问题。

问题1：买家能否起诉要求卖家要求房屋过户？

案件中买卖双方于2004年签订合同以后，买家当天付清房款后随即办理了入住，双方意思表示真实。卖家在取得房产证后理应将房屋过户给买房，这是房屋买卖的附随义务。

问题2：买卖双方于2004年签订的《售房协议》是否有效？

在本案的诉讼过程中，丙方代理律师提出2004年签署的《售房协议》属于无效合同，其依据的是《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……，而本案中丙售予甲的是一套拆迁安置房，该房在售房时的确未领取产权证书，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。基于以上两条法律规定，丙方律师认为《售房协议》签订之时，所售房屋并未办理房产证，所以该套房屋是不能转让的，符合合同无效的规定。

就本案《售房协议》的效力问题，由于该房在售房时的确未领取产权证书，该种情形的确属于房地产不得转让的情形，这点是毫无疑问的，问题的关键在于违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定是否就是属于《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，更确切的讲，就是《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条是否是法律、行政法规的强制性规定。根据《合同法解释（二）》第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。最高人民法院副院长奚晓明在全国民商事审判工作会议上的讲话《充分发挥民商事审判职能作用为构建社会主义和谐社会提供司法保障》中提到：只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效，而强制性规定又包括管理性规范和效力性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范，此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力；效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有违反了效力性的强制规范的，才应当认定合同无效。笔者认为，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”就是典型的管理性规定，因为未依法领取权属证书的房地产属于权属不明的状态，对这类房地产进行买卖将有可能对买卖双方的权益造成损害，但且仅仅是损害买卖双方的个人权益，“损害国家利益和社会公共利益”的帽子毫无疑问不能扣在买卖这类房产的身上，因此国家出台相关法律禁止转让是为了保护个人利益免受损失，双方在充分认识到对于这类房产进行买卖所存在的风险的情况下出于真实意思表示的转让行为不应当认定为无效行为。