未办理房产证是否影响房屋转让合同效力？

【案情简介】

原告李某于2015年6月通过郑州市某某房地产服务有限公司公司和被告王某签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，合同约定，被告同意将其名下位于郑州市航海东路房产面积86平方的房产以85万的价格转让给原告李某，李某于合同签订之日起十日内向被告王某支付首付款20万元，被告王某将该房屋交付给李某使用。剩余房款待被告王某办理过房屋登记手续后配合李某向银行申请贷款支付，并办理房屋产权过户手续，后因房价涨幅较大，被告王某拒绝履行房屋买卖合同，李某为维护其合法权益，诉至法院，要求确认房屋买卖合同有效，由王某继续履行合同配合原告办理房屋过户手续。被告王某辩称，转让的房产尚未办理房产证，不能流通，根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的不得转让，请求法院确认合同无效。

法院经审理认为，原被告双方签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》是双方的真实意思表示，被告辩称的“未依法登记领取权属证书的不得转让”的规定，属于行政管理规定，并非效力性强制性规定，不属于“违反法律、行政法规强制性规定”，不能作为认定合同无效的理由，对被告请求确认合同无效的理由不予支持。而且根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故对原被告签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》依法确认为有效。

【律师评析】

目前，由于开发商的原因导致房产证迟迟办不下来的现象并不鲜见，而且正常情况下从交房到办理房产证也会有一段时间，那么在房产证办理之前的这段时间内，房产是否可以上市交易呢？从上述案例可以看出，答案是肯定的。但是此类房产交易方式的交易风险对于房屋买受人也是非常大的。首先，根据郑州市目前房产价格波动较大的现状，可能会出现卖房一方反悔，出现单方面要求涨价或解除合同的情况；在2016年的二手房交易过程中，因为房价涨幅过大，许多正常有房产证的交易也因为一方违约导致进入诉讼程序的比比皆是，没有办理房产证的交易周期更长，出现法律风险的可能性更大；其次，如果房屋出卖方出现经济状况不良的情况，一旦标的房屋被其他债权人查封，那么买受人的权利就无法得到保障；最后，也要防范房屋出卖方出现“一房二卖”的风险。

在实践中还有一种转让购房资格的交易行为，通常是由单位组织本单位员工进行商品房团购，一般会有相应的购房优惠，就会出现转让购房资格的纠纷。那么转让购房资格的合同是否具有法律效力呢？购房者可以参见2016年3月第一版中国法制出版社出版的《中国法院2016年度案例》第254页的转让购房资格纠纷处理的房屋买卖合同案，本案经过一审、二审认定，首先该转让行为涉及两个法律关系：转让购房资格的合同关系和与开发商之间的商品房买卖合同关系，在不违反法律、法规的强制性规定的情况下，依法认定转让购房资格协议具有法律效力。