【案件简介】

被告某开发公司经建设、规划部门的许可建设某城市花园小区，并按《南京市规划局建筑工程规划设计要点通知》的要求，以0.2车位／户的标准建设了地下车库。建成后的小区，土地使用权面积为7697.60平方米，共用分摊面积为7697.60平方米。地下车库的建筑面积为2794.46平方米，规划核准为36个车库（被告实际建设59个车库），作为独立于商品房建筑面积的部分在《南京市预售商品房备案证明》和《商品房屋登记备案平面图》中得到了反映，但未取得独立的销售许可证。2000年被告按高档商品房定价办法对某城市花园商品房自行定价销售，并以均价100000元／车库的价格向小区业主出售地下车库的使用权，车库使用权的年限同业主购买商品房的年限。现被告已出售35个车库，其余24个车库由原告委托物业公司出租，收益归全体业主。

业委会诉称，开发公司出售地下车库的行为违反了法律规定，也侵犯了小区全体业主的合法权益，诉至法院，请求确认某城市花园地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利为原告所代表的全体业主共有；被告立即向原告移交某城市花园地下停车库，不能移交的支付车库的实际出售价款。

法院认为根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，归业主共有。某城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，故超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。因此，某城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，本院不予支持。被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款500000元。

【法律规定】

《物权法》第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。