2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（以下简称“317新政”）。北京楼市调控再度升级，升级的背后是大批购房者因为本次限购政策而被迫支付更高比例的首付款（二套房认房又认贷，首付比例不得低于60%》），并且贷款年限也被限制最高不超过25年，进而导致已经签约但未网签的购房者无所适从。这些年来，我们已经不是第一次误入这种境遇了，面对北京连环的楼市调控政策，我们不能听之任之，要积极应对，以免日后陷入诉累。

案情介绍：

    2010年4月12日，买受人冷某从出卖人申某某、尹某某处购买二人共同所有的房屋一套。双方约定：房屋成交总价为209万元，出卖人交给买受人钥匙当日需支付部分首付款，剩余房款于产权过户日支付，产权证下发之后十五日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

    合同签订后，因该房屋的产权证一直未办理，致使买受人和出卖人之间的房屋买卖合同至今未完成网签的成交。

    2011年2月15日，北京市出台了《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，该通知规定：……持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)……无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

由于本案买受人系外地户口且不符合连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的购房要求，所购房屋无法办理过户手续，担心过几年房价上涨后，对方以限购政策为由要求解除房屋买卖合同，自己的权利无法保障。买受人遂委托邬锦梅律师出谋划策。

了解到本案买受人本意是能继续购买该房屋后，为了解决不能过户的重大问题，经邬律师团队分析，制定了代理方案：通过提起诉讼的方式确定合同的有效性，防止以后房价上涨后对方反悔。于是，邬锦梅律师依据新颁布的限购政策导致买受人签订合同目的不能实现为由，起诉解除双方签订的房屋买卖合同。

后经法院审理作出如下判决：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人签订的《北京市房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行，非因法定或约定缘由，不得擅自解除。本案双方交易关系发生在限购政策出台之前，且冷某已经支付了大部分的房款，申某某、尹某某也已经将房屋交付给冷某某，冷某某亦已实际入住，故冷某以其无购房资格、合同目的不能实现为由要求解除合同，缺乏依据，法院不予支持。至此，该买卖合同的有效性经过了法院的认定，彻底的维护了当事人的合法权益。

本案看似简单的房屋买卖纠纷，但是从长远来看，怎样维护不符合购房资格的买受人的合法权益，如果将来房价上涨，出卖人出尔反尔主张合同无效，怎么办？

本案买受人本意是能继续购买该房屋，另一方面担心政策的变化而不能办理过户，不能从根本上保护他的权益。通过诉讼的方式来确定定合同的效力可谓完全之策。

 本文作者：邬锦梅（北京市盈科律师事务所 合伙人 律师）