山东铭信律师事务所 钟如超

2013年9月6日，原、被告签订房屋买卖协议书一份，双方约定，被告苗某某将位于村房屋一套（建筑面积108.83平方米）给原告付某某，价格为137000元，一次性付清房款。协议签订后，原告付某某将房款137000元付给被告苗某某，被告苗某某向原告出具收到条一份。因无法办理过户手续，被告苗某某于2014年6月19日诉讼来院，请求依法支持其诉讼请求。

本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农村所有。既然宅基地的所有权属于农民集体所有，那么宅基地使用权人对其所有的宅基地只能享有占有、使用的权利，而没有处分的权利。本案中，被告苗某某将宅基地上的房屋卖给原告付某某的行为，实质上对房屋的宅基地进行了处分。因此，被告苗某某与原告付某某的房屋买卖行为虽然是双方真实意思表示，但因违反了法律的强制性规定，故被告苗某某与原告付某某的房屋买卖协议无效。被告苗某某虽在庭审中辩称同意协助原告办理过户手续，但因涉案房屋的登记所有权人并非被告苗某某等原因，房产登记管理部分无法办理房产的转移登记手续。故被告苗某某的该项辩解因客观原因是不能实现的。既然被告苗某某与原告付某某签订的房屋买卖合同无效，被告苗某某应将收取的购房款137000元返还给原告付某某。故对原告付某某要求被告苗某某返还购房款137000元的诉讼请求，本院予以支持。本案中，被告苗某某明知涉案房产登记所有权人为王某某，其与王某某的离婚判决中也未明确苗某某对涉案房产享有完全的所有权，且其涉案房产的宅基地仅具有使用权而无处分权，还与原告付某某签订房屋买卖协议，并承诺协助原告办理过户手续，被告苗某某应对原告付某某因合同无效而造成的损失承担赔偿责任。原告付某某的损失包括被告苗某某占有购房款期间的利息损失及对房屋进行装修产生的费用等。故对原告付某某要求被告苗某某赔偿利息损失的诉讼请求，本院予以支持。对于原告付某某要求被告苗某某赔偿装修费用的诉讼请求，因原告付某某未提供证据证明其装修费用的详细情况，故对原告的此项请求，本院不予支持。原告付某某可另行主张。

综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条、第一百三十二条之规定，判决如下：

一、被告苗某某于本判决生效之日起三日内返还原告付某某购房款137000元及利息（利息按人民银行同期贷款基准利率计算，自2013年9月7日起至生效判决确定的履行之日止）。