农村房屋析产纠纷若干实务问题

一、农村宅基地性质及与农村房屋的关系

农村宅基地，顾名思义，就是农村房屋所附着的地面土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条之规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。农民有权使用集体土地建房。由于个人只享有土地的使用权而无所有权，不可能产生物权效力。但房屋不同，《宪法》第三条规定“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”，显然法律是承认房屋的私有。由于土地和房屋都是不动产，且二者在物理上不可分离，土地权利与房屋权利的关系如何，势必影响到权利人的切身利益。

国法律既宣布土地公有，又承认房屋私有，显然法律是承认建筑物所有权与土地所有权相分离之原则。但在管理制度上，实行的是房地不可分的一体化原则，即两个权利必须归属于同一主体。如法律规定土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让;房地产转让、抵押时，房屋所有权与该房屋占有范围内的土地使用权同时转让。在管理对象上，我国又是城乡区别，分为城镇土地和农村土地两条管理体系。目前比较成体系的土地使用权制度只适用国有土地，对于农村土地使用制度，至今无切合实际可行的法律法规。对于农村宅基地使用权的保障和行使，基本上是政策调整而没有纳入土地使用权法律制度体系中。

以某地方基层政府对农村集体土地管理为例，该政府规定：村民建房以本人户口登记簿记载的农业人数为准，以户为单位按实际人口由主管部门审批，且一户只能拥有一处宅基地。当农民需要修建房屋时，依规定申请建房屋。从土地管理法和相关政策可以看出，农村宅基地的权属归集体而非农民私人所有，只有农业人口方有权使用农民集体土地，即享有宅基地使用权。在农村宅基地与房屋的关系上，只有享有宅基地使用权方有权建筑房屋;只有经过审批，才有权在核准的宅基地面积范围上修建房屋，也才能产生对房屋的合法权利，否则修建的房屋为非法建筑，不能受到法律的保护。

二、农村房屋析产纠纷的若干程序问题

(一)诉讼主体问题。析产纠纷发生在家庭成员间，权利人都是共有关系，无论是原告、被告都是权利的共有人，因此该诉讼为必要共同诉讼，未参加诉讼的，法院应当依职权追加，通知其参加诉讼。但到底是共同原告或被告应视情况而定。首先应界定争议标的的权利主体。需要分割的房屋共同人有哪些，判断依据主要是农村宅基地使用证上的登记和有关部门、组织的证明。其次，如果离异或丧偶的一方抚养未成年小孩，当其起诉前配偶或原家庭成员要求分割财产时，应通知该小孩以原告身份参加诉讼。当丧偶一方作为原告起诉分割房产而其小孩又随(外)祖父母生活时，小孩以被告身份参加诉讼。但此时会产生原告在同一诉讼中分为对立双方当事人而身份的混淆问题。即小孩的监护人系其父母，相应为法定代理人，此时父或母既以原告身份又以被告法定代理人身份参加诉讼，而角色混同。对此房地产律师认为，最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干意见》第10条规定了监护人的监护职责包括代理其(被监护人)进行诉讼，第22条又规定“监护人可以将监护职责部份或全部委托给他人”，因此当原告诉讼角色混同时，为避免行为理论上的不当性，应当将代为诉讼的监护职责委托他人行使。如果未委托的，由法院指定法律援助中心律师为委托代理人且无需征得监护人同意。

(二)诉的种类问题。在农村房地析产纠纷中，原告的诉请主要有确权之诉和侵权之诉。司法实践中主要表现为：一是笼统的要求分家析产，无具体的分割指向。从文字解释，分家析产不仅要明确现有家产的状态，还要进行具体的分割。谁分此间房，谁分彼间房，其实质是确认之诉，即确认某间房为其谁有。但是《民事诉讼法》第一百零八条明确规定起诉要有具体的诉讼请求，但“分家析产”的诉请并不明确。因此对此类诉请应当要求原告明确诉请。在事实依据上，原告应当提供现有房屋的结构、方位及面积状态，以便法官分割时从有利于生产、生活和保护妇女儿童利益的方面合法合理确认原告应分得的房产。二是要求确认权利份额。此类诉讼是典型的确权之诉，诉请并不具体指向某一间房，仅要求法院确认其权利份额。从诉请应具体的要求而言，此确认诉请应具体为要求确认自己享有多少的权利份额，方为具体。三是侵权之诉，要求法院判决侵权人搬出某些房屋。此类情况往往是当事人的权利义务已经明确，特别是不仅原告的权利份额已确认，而且权利也切实体现到某间房屋，因此是否侵权容易判断。但实践中，当事人因法律知识欠缺，未正确认识法律关系性质，在未确权之前就径直起诉被告侵权。法官对此应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条主动行使释明权，要求当事人变更诉讼请求先确权，如当事人执意不变则驳回诉讼请求。

另外，对于确权之诉因无给付内容，其判决无执行性。当事人以确权判决申请执行，应不予受理。

(三)房屋价值评估问题。由于家庭成员每人在房屋总面积中的权利份额与房屋单间结构面积并不尽一致，而房屋的价值又在于作为独立空间存在于整体房屋建筑中，因此既要保持房屋的完整性，又要保障每个人的权利，在析产纠纷中，绝大部份案件涉及到对房屋的货币补偿，从而需要对房屋价值进行评估。但问题常在于：一是评估对象的确定。在拆迁安置后的房产分割或房屋改建、重建前的遗产继承案件中，需要当事人货币补偿的房屋往往是拆迁前、改重建前的房屋。这些房屋已不存在，当然无法评估。对此，房地产律师认为可先由当事人双方协商一个价格，只要双方认可即据此计算。如协商不成，法院可参考政府当时拆迁安置原同类房屋补偿的单价进行确认。二是现有被分割农村房屋价值认定。可先由双方当事人协商约定争议房屋单价，协商一致的，法院予以采纳;协商不成，要求原告提出评估，预交评估费，法院委托有资质的机构评估，对评估费由当事人在诉讼结束后按权利份额比例承担;如原告无法或不愿预交评估费，法院依政府拆迁安置该类农房的补偿价格确认。

(四)宅基地使用证的证明作用问题。对于宅基地使用权，国家向农民颁发《农村房屋宅基地使用证》作为体现权利的载体，其中可以证明哪些人享有宅基地以及宅基地面积和地上房屋面积，但实践中，如果该证不具体写明家庭成员姓名，如何判断权利人?因析产需实际测量某间房屋与具体登记内容不符又如何认定?房地产律师收集到成都高新区国土局制作的新旧两种版本，旧版本是有户主姓名、家庭人口数、其中工干人数、住址、房屋结构、间数、建筑面积的内容;此版本没有具体家庭成员的姓名，仅能说明有多少家庭成员共同享有宅基地使用权。一旦非户主的家庭成员作为原告要求析产时，还需要首先查明要求人是否为使用证中所包括的共同使用人，实践中可以同期的户口或政府相关部门的证明予以佐证，如果无法查明证书上的成员有哪些或无法证明原告系证书中指称的家庭人口之一，只能以原告证据不足而予以驳回。新版本内容有户主姓名、总人数、住址、家庭成员姓名、房屋结构、间数、建筑面积、房屋四至界限。根据该版证书直接能够判定享有宅基地使用权的人员，并根据房地不可分的原则进行析产。对于诉讼中实际测量的房屋面积与使用证上载明的面积不符的问题，房地产律师认为国土局向村民颁布《农村房屋宅基地使用证》是行使行政权的具体行政行为，法院在民事诉讼中没有义务对该行为进行审查。析产时，法院应根据宅基地使用证上的面积进行分割，如果当事人诉请指向某一具体房间，需要测量的只是该房间面积。法院根据测量结果和应分得份额作出判决，该补偿的补偿。如果当事人仅要求确认份额，便无需测量。如果当事人对使用证上的面积不服，应当告知其向国土部门申请变更或提出行政诉讼。