购买没有取得商品房预售许可证的楼盘所签订的合同是否属于无效合同呢？下面通过一个典型的案例来分析一下：

【基本案情】

   2014年6月18日原告刘某与被告XXX公司签订《房屋认购协议》，该合同约定，原告认购被告开发的位于“玉龙·天下”小区第2幢3单元 21层02号住宅房，建筑面积为119.13㎡，房屋单价为4686.21元/㎡，房屋总价558268元，付款方式为分期付款，该合同第七条约定，“出 卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用”。

   截至目前，原告共支付被告购房款 300000元（其中2013年11月2日支付30000元，2013年11月11日支付170000元，2014年6月18日支付100000元），被 告开发的延安市南寨砭“玉龙·天下”楼盘至今未封顶，被告未取得该楼盘的商品房预售许可证明。

【法院审理】

   原、被告所签订的《房屋认购协议》是否属于商品房买卖合同是本案的焦点之一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条 规 定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。

  原、被告之间签订的《房屋认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收取原告部分购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。上述司法解释第2条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房 预售许可证明的，可以认定有效”，截至目前，被告未取得“玉龙·天下”楼盘的商品房预售许可证明，故原、被告所签订的《房屋认购协议》无效，按照无效合同 的法律后果，被告应当向原告返还购房款300000元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息。

【孟律师有话说】

  房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，不但损害了买受人合法权益，而且增大了房地产交易风险，扰乱了房地产交易市场。被告在未取得商品房销售许可的时候与原告签订《商品房买卖合同》，合同违反法律强制性规定的，应当认定合同无效，当事人双方应当相互返还，过错方应赔偿无过错方因此造成的损失。

  对于出卖人未取得商品房预售许可证明 与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效。而双方签订的《认购协议书》具备商品房预售合同要求的主要内容，且被上诉人已交纳了购房款，合同已实际履行， 应当认定《认购协议书》属于商品房预售合同，该合同违反法律强制性规定，应属无效。上诉人还主张过错责任不应该由上诉人单独承担，但办理商品房预售许可是开发商的责任，上诉人没有办理该许可导致合同无效，上诉人应当承担相应的责任。