作者系上海和基律师事务所律师余金龙原创。

   房屋租赁，按照所承祖的房屋是否为合法分为有证房屋租赁和无证房屋租赁。所谓的无证房屋租赁一般是指没有取得产权证或者没有经过建设工程规划许可审批的房屋。该类房屋的对外出租根据我国最高院颁发的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”那么此类房屋的租赁合同被法院认定为无效后，对于租赁期间产生的相关租金以及其他损失该如何补偿呢？先看一则笔者办理的真实案例：
    案例：段某向嘉定区某综合市场管理部承租一间商铺，该商铺位于综合市场入口处，占地面积500多平。双方签订房屋租赁合同，约定租赁期限为3年，租金按照每天每平方米1.5元计算，支付方式为付六押一。双方签订完租赁合同后，办理了房屋移交手续，段某开始斥资对房屋进行装修。此后，段某以承租房屋为注册地向当地的工商局申请开办综合超市。工商局经过审核后，驳回了段某的申请，原因是该房屋为无证房屋，不得开办企业。因该房无法用于经营，故段某向市场部提出解除合同。市场部以合同生效为由，拒不办理解除手续。该案经过嘉定区法院审理之后，判决如下：1.判决合同无效；2.判决市场部退还段某剩余租金；3.判决市场部赔偿段某装修损失（按照三七分担）。

律师解析：
第一.为何法院判决该房屋租赁合同无效？
   法院判决合同无效的直接依据是最高院颁发的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”况且，在案件一审辩论前，被告仍然无法取得主管部门的建设许可，故法院判决合同无效。
第二．合同无效后，承租人还需要支付出租人的租金吗？
   合同无效后，法院会参照双方约定的租金标准并以承租人实际占用房屋的期限计算使用费。该部分使用费不因合同无效而不用支付。
第三．合同无效，承租人实际占用房屋的期限该如何计算和证明呢？
    当承租人得知该房屋无证欲解除合同时，但出租方拒不办理接房手续，而此时承租人还需支付占用期间的使用费。那么如何在房东拒不接房的情况下，怎么证明已将该房屋交付房东，从而减少占用的时间呢。本案中，段某由于承租该房的目的已落空，在面对房东拒不办理收房手续的情况下如何减少占用费的损失和证明已将房屋交付房东？答案肯定不是将房屋上锁，一走了之。在笔者建议下，段某委托律师向房东致发了督促办理移交手续律师函，该律函督促出租方在5日内配合段某办理移交手续并结算相应租金，如在期限内拒不办理和结算，则在期限届满后的第一天视为已将房屋移交与出租方。法院最后认可该份律师函的效力，并以律师函规定的期限为准，以期限届满后的第一天作为将房屋交付与出租方的日期，据此计算承租方实际使用该房屋的天数和使用费。
第四．合同无效后，法院如何处理租赁期间所产生的相关损失？
    法院就合同无效后的善后事宜也一并做出裁处。对于承租人的剩余租金和押金，法院判决出租人返还；对于承租人投资的装修，法院判决出租人予以适当赔偿。返还的剩余租金按照承租人的实际占用天数计算，比如，承租人缴纳了六个月的租金，如已占用的天数为二个月，则剩余四个月的租金须退还给承租人。返还的剩余押金，按照合同扣除相应的未结水电物业等费用后，返还与承租人。
   那么无效后，产生最直接的损失就是装修损失。该部分损失法院的态度是：由于出租方对外出租的房屋没有产证或者审批手续，系违章或者违法建筑，对于合同无效承担主要的过错责任；再则，作为承租方在租赁房屋前也要持审慎态度，验明承租方是否系合法产权房，然承租方没有尽到审慎义务，故对合同无效后所产生的相关损失也要承担部分责任。综上以上各方责任的承担成都，一般在三七或者二八比例左右，即出租房对于装修损失承担七八成的赔偿责任，而另外一二成的损失由承租方自担。对于装修损失如何定价，也是承租方需要向法院举证的。一般承租方须向法院申请司法鉴定，对于装修的投入进行工程造价鉴定。如果房屋已被拆迁或者拆除，不存在鉴定实物的话，原告能拿出当初装修的凭证，如采购材料发票或者其他费用发票的话，法院也会酌情定价的。
   律师维权指引：对于承租到无产证房屋或者违章建筑如何维权的话，建议分三步走：
第一步：通知出租人终止合同
   当承租人发现房屋系违章房屋/无证房屋或者不能办理营业执照或者其他行政审批手续时亦或是该房屋作为违章房被政府拆除时，可以马上向出租人通过书面的通知想起主张终止合同，并限期办理房屋移交手续或者相应费用的结算手续。

第二步：通知出租人接收房屋并办理移交/结算手续
    一般承租人终止合同后，出租人不会主动为其办理房屋移交手续或者结算相应费用的。此时，如果承租人就此擅自腾房一走了之，对自己非常不利。今后无法证明已将房屋移交于出租人。如果无法证明，那么房屋的占用费须照常支付。所有我们建议可以向出租人主张限期来接收房屋，如果未办理接收手续，则接收期限届满视为已将房屋交付于出租房。一般可委托律师向出租人发送律师函主张，对此法院是予以认可的。

第三部：准备证据材料起诉对方
   如果出租人不愿意办理移交手续/退费或者赔偿承租人的装修损失时，承租人须向法院提起诉书。这时，无非是诉请出租人退还剩余押金/租金以及主张其赔偿装修损失。对此，承租人须搜集租金的支付凭证/押金条以及装修凭证。
   至于法院如何判决，上述已经给出了答案：只要出租人无法证明该房屋有合法的建造手续，或者在一审辩论前无法取得建设手续时，法院会判决租赁合同无效。一旦无效，由于出租方明知无合法建设手续仍对外出租，其承担主要的过错责任。当然承租人租赁房屋之前未履行审慎义务，验看房屋产权，对此也要承担一定的过错责任，责任分配比例一般在三七左右。