城市车库车位纠纷应对策略研究

程轩

摘要：随着时代的快速发展，人们生活水平的不断提高，私人汽车迅速增长。但是在有限的土地资源中，停车成为了一个困难的问题，究竟地下车位是小区的配套设施，应当归全体业主所有还是属于开发商成为现在热议的一个话题。但是我国《物权法》的相关规定过于简单，难以有效的解决我国车库车位的相关问题，所以怎么如何合理的规定小区车库车位成为了一个难题。

关键词：车库  车位   小区  归属

Attributive Rules on Rights of Garage & Parking Spaces

Author：Cheng xuan

Abstract: With the development of the world, People's living conditions have improved a lot and the development of private car in china is growing fast..Hoever,there are a lot of problems,which how can I stop our cars on the e limited land resources. As a result,whether the underground parking space belong to all of owners or developer has became a hot topic.But,the rules of real right law of china are so simple that how can l rule the rights of underground parking space becomes a hard problem.

Key words: Underground parking garage; Underground parking space; Court; Proprietary

rights

在当代中国，人们生活水平的不断提高，私人汽车迅速增长。停车成为一大难题，因此车库车位的归属也成为了当今热议的一个问题。业主认为，地下车位是小区的配套设施，应当归全体业主所有。可是开发商却认为，地下停车场没有计入建筑物的公摊面积，是自己投资的，应当对地下停车位享有权益。

不久前，大连市某小区业主就因为地下停车场的归属以及开发商是否有权出售、出租地下停车场等问题进行了连环诉讼。该小区共有业主近2000户，地上、地下停车位各400个，开发商除向业主出售地下车位外，还委托物业公司高价出租地上车位，取得的费用归自己所有。业主和开发商交涉中，了解到开发商已取得地下车库的产权证。于是，小区业委会向政府有关部门反映情况，并提出行政复议和行政诉讼。

经过法院调查审理，争议的停车场属于小区的配套设施，应当归全体业主使用，撤销了为开发商核发的产权证。接着，业主委员会以收费不合理、财务不透明等原因，将物业公司告上法庭。法院支持了业主要求辞退代表开发商利益物业公司的诉讼请求，新聘用的物业公司将车位收益列为全体业主共有，由小区业主委员会支配使用。

本案中，地下车库的所有权的应该归谁所有是案件的焦点。这其中就涉及了地下车库能否成为区分所有的标的这一问题，如果这一问题能够得到解决，那么将对解决这一类关于地下车库车位的争议起到很大程度的帮助。

一、当前车库车位的所有权存在的争议

《物权法》第七十四条规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第七十四条这一规定基本上解决了对小区地上停车场的权属争议，但是对于与地下车库车位的权属争议依旧存在。

 无论车库，车位进行出售、附赠或者出租应该以其所有权的归属明确为前提，而《物权法》第七十四条对车库车位的所有权的归属是不明确的。于是，当开发商对地下车库，车位进行出售时，便产生了争议。开发商认为这些车库，车位是其自行设计和建造的，其基于建造行为而取得原始的所有权。业主认为，在购房时，开发商已经将建造地下车库车位的成本计入了房价当中且并未计算容积率，因此地下车库车位的所有权应当同地上车位一样，为业主共同所有。

那么到底地下车库能不能成为开发商专有呢？

二、地下车库能否成为区分所有权的客体

在上述案件中，开发商是否有权独自处置地下车库车位，取决于地下车库车位能否成为专有权的客体，还是只能作为公有部分。这就关系到了对于区分建筑物专有部分的理解。

日本、德国、美国及我国台湾立法与学说均将是否有构造上及利用上之独立性作为判定建筑物各区分部分能否成为专有部分的标准。^{【1】（p。96-p.104）}而这一标准也被大陆学者在制定物权法的过程中广泛接受。

目前关于专有部分的范围主要有四种观点：空间说、壁心说、墙面说和厚度中心线与粉刷表面结合说。以上这四种观点都强调专有部分的物理特性，需要有一个密闭的空间。如日本《关于建筑物区分所有权的法律》第一条规定：“一栋建筑物在构造上被区分为数个部分，其各部分可以独立工作住宅、商店、事务所或仓库或者其他建筑物使用时，依本法所定，得各自为所有权的标的。”又如《瑞士民法典》第七百一十二条之二第（一）项更明确规定：“特别权利（即专有权）标的物，可谓单独的楼层，亦可为楼层内隔开的房间。”从各国的立法来看，作为专有权标的物的专有部分——建筑空间，必须能够与外界隔离而又能独立使用。因此，凡是开放式的建筑空间，或不能独立使用的部分，如某一单元中的一个居室或一个阳台、为多个区分所有共用的楼梯，还包括本文所讨论的地下车库车位等，都不能成为专有权的标的物。

但如果只按照物理特性，是否有密闭的空间来划分专有部分的范围，对像专用设备一类的建筑物附属物和像地下车库车位一类的附属建筑物时，不能够很好的解释。

台湾公寓大厦管理条例中认为建筑物满足(1) 在建筑物执照设计图样有明显界线。(2)实际上有明显之界址( 例如摊位与摊位之间有明显之造作物加以区隔, 停车位与停车位之间有明显线条加以划分等) ， 即使没有固定墙壁隔间, 也可以成为专有部分。^{【2】（p.18）}

而地下车库位于一个特定的区域, 由天花板、地面、墙壁等物理构件和建筑物其他部分区隔, 理应和其他专有部分一样具有构造上的独立性。进一步研究车位, 虽然没有物理上的遮断, 但是如果通过画线、界标或者栅栏等设备体现出明确的范围, 也可以看成具备构造上的独立性。

使用上的独立性主要以该区分部分能否独立使用为判断标准，车位车库有用途是车辆停放，用途明确,具有排他性。车辆的出入有共同车道各出口,无须借助他人的专有部分,具有使用上的独立性。^{【2】（p.19）}

综上所述，我认为地下车库车位是能够成为区分所有权的客体的。

三、是否所有地下车库车位都能成为建筑物区分所有权的客体

根据第二点的论述是否所有的地下车库车位都能成为区分所有权的客体呢？首先要将地下车库车位的形式进行分类。再进行分析

（一）未计算容积率的地下车库车位

 未计算容积率的地下车库车位，开发商已经将建设成本摊入房价之中，计算建筑物容积率的建筑物是主物，不计算建筑物容积率的建筑物是从物。此时的地下车库车位便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物（地上建筑物）的所有人即全体业主。 所以，住宅小区地下停车位的产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，住宅小区地下停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。也就是说这类地下车库车位是不能成为建筑物区分所有权的客体，是属于所有权人共有的部分。

可以在此类共有部分上增设一部分共有部分专用权，按照陈华彬先生的观点, 是指在本应由各区分所有权人共用部分上, 设定由特定人( 特定区分所有权人或特定第三人)专属占有使用的权利。^{【1】（p.172）}学理上认为, “此项停车位约定专用权,不得与所有权分离而单独作为买卖之标的。地下室车位共同使用部分,与建筑物专有部分具有密切不可分的主从关系, 建筑物专有部分所有人, 不得将共同使用部分之车位使用权单独出售他人,或保留车位使用权而将建筑物专有部分出售他人。”^①如上所述将业主共有的地下车库车位中的一部分分隔出来由业主委员会委托物业管理公司进行出租，所得收益扣除必要的管理费用后，收益归业主委员会所有。

（二）计算容积率的地下车库车位

计算容积率的地下车库车位，开发商未将建造成本摊入房价之中，此时的地下车库车可以成为区分所有权的客体，开发商拥有独立的产权。可以对车位进行出租，出售等活动。但是车位车库作为小区的一部分，也是住宅功能的一部分。在购房者购买了住宅以后，应当能够使用该房屋的所有功能，如果小区无法向住宅所有人提供足够的车位，以满足住户需要，那住宅的停车功能将得不到使用。这时候就产生了开发商和房屋所有人的利益冲突，在两种利益冲突之下，我认为我们应当保障处于弱势的一方的住宅所有权人的利益。《物权法》第74条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”首先满足业主的需要”,是法律基于利益的考量而采取的一种强制性措施,严格要求开发商(包括包销期满按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后,以自己名义对外销售的包销人)在初次出售房产的期限内按照车位、车库的配置比例首先满足业主的要求。^【4】所以开发商应当预留部分车位供业主使用，具体的预留车位数目，我建议根据小区规划住户数量按照1：1.5的比例预留。另外业主应当享有优先购买权，开发商在出售车位时应当通过一定的方式告知业主，并且应当限制开发商通过提高车位价格以损害业主权益的行为。^【5】

（三）因人民防空设施在平时转为民用而设立的地下车库车位

因人民防空设施在平时转为民用而设立的地下车库车位。这是我国所独有的一种形式。 我们调查了贵阳市部分小区的地下停车场。在被调查的地下停车场中，很多都是作为人民防空设施而存在的。我们询问了拥有这一类地下停车场的小区的住户，所有的小区无一例外的都对地下停车场的车位进行出租，甚至一部分小区还对车位进行出售。根据《人民防空法》第5条规定，人防设施平时由投资者使用管理，收益归投资者这一规定，我认为人防地下车库车位因为其属于国家，投资者只能对其进行管理，投资者无权处分国家财产。因此不能出售，只能用以出租，所得收益归投资者所有用于保证设施的正常运转。

四、目前车库车位使用问题的现状

（一）作为人民防空设施修建的地下车库车位被出售

根据我们的调查发现，目前贵阳市一环以内，大多数小区的地下停车场都是作为人民防空设施修建的。根据前文所述，此类停车场的车位是不能出售的。但是根据我们的调查，目前很多小区都存在将这种人防地下停车场出售的情况。

出售这些车位的依据则是 贵阳市于2008年出台的《小区建筑规划区内用于停放汽车的车位、车库产权登记的有关事项》，这一规定中并未明确表明人民防空地下停车场是不能出售的。根据《人民放空法》的规定，人防设施是属于国家所有的，投资者只能进行使用和管理，并没有处分人防设施的权利。因此，贵阳市出台的《小区建筑规划区内用于停放汽车的车位、车库产权登记的有关事项》同《中华人名共和国人民防空法》相矛盾，根据法律规范的效力等级，《中华人民共和国人民防空法》的效力明显高于贵阳市出台的相关规定，出售人防地下停车场车位构成了无权处分，此类车位应当不能出售。

（二）地下车位出租所得收益去向不明

经过在贵阳市“贵山苑”、“富水花园”、“枫林小区”的调查，大部分业主并不知道自己所缴纳的车位停车费的去向。如前所述，不同类型的地下车库车位的归属是不同的，若是计算容积率的车位和人防地下停车场费用应交给开发商，未计算容积率的的地下车位则是属于全体业主共有，费用应由业主委员会收取，用以维护地下车库车位。但是，根据我们的调查，大部分业主都只是将车位费交给物管公司，并不知道之后的去向。

五、我的看法

    综上所述，在分析了不同类型的地下车库车位后，我认为：

首先，业主需要加强自身的法律意识，要求开发商公布建设地下停车场时的文件，明确该地下停车场的类型。只有在确定地下车库车位的类型之后，业主以及业主委员会才能充分主张自己的权利。

其次，政府部门应当出台相关规定，要求开发商主动向业主提供与小区建设的相关文件， 以便业主方便快捷的了解到地下车库车位的类型。政府在制定地方规章的时候应当准备充分，避免与现行法律冲突。在发现问题后应当及时纠正。

再次，目前小区业主委员会在与开发商和物管公司的交涉活动当中，多数处于弱势地位。在要求业主加强自身法律意识的同时，政府部门也应当建立一个监督体制，以限制开发商和物业管理公司。

 注释：

[①]参见[日]5判例时报6第 591 号,第 85 页, 转引自5法学研究6第 47 卷第 7 期, 第 271 页

参考文献：

[1]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M]正在发送....北京：法律出版社,1995:98-104,172.

[2]王泽鉴.民法物权：卷一[M].北京：中国政法大学出版社，2003:18-19.

[4] 董春凯.对首先满足业主的需要的理解与适用[J].中国社会科学院研究生院学报，2011(2).

[5]张鹤《物权法》中对小区车位(车库)所有权归属规定的不足与完善[J].法制与社会，2008（23）.