一、案例1

范某与丁某于2009年4月7日在镇土地与村镇建设服务站签订房屋买卖契约，约定丁某将位于某街南侧上下两层四间房屋售予范某，房屋总价款XX元，该协议范某委托其叔范某某签字，白某在协议书签丁某名字，某镇土地与村镇建设服务站也加盖印章，2009年4月9日前范某按照双方约定已经全部支付给白某总房款XX元。白某至今未履行交付房屋及办理过户的义务。涉案房屋系由丁某于2006年3月27日从XX粮食购销有限公司处购买，建筑面积XX平方米，购房价款为XX元，房地产权利人为丁某，发证日期为2006年4月19日。

另查明，白某与丁某于1987年登记结婚，2011年11月21日登记离婚，离婚协议中约定，双方共同房产：位于XX室房屋及位于XX住房，归女方所有。

问：该房屋买卖合同是否有效？

裁判要点：

范某的叔叔范某某代理其与白某签订房屋买卖契约，白某予以认可并与之签订涉案房屋买卖契约，范某主张与白某在某镇土地与村镇建设服务站经电话征求丁某同意后由白某代替丁某在房屋买卖契约上签字并由该服务站见证、加盖公章，且提供有两位证人出庭作证的证言，白某、丁某一直主张丁某不知情，没有事实和法律依据，基于特定的合同签订地、见证单位，且白某、丁某在涉案房屋买卖契约签订时系夫妻关系，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，白某认可收到范某方涉案房屋买卖的全部房款，应推定丁某对本案房屋买卖一事知情，根据公序良俗原则及诚实信用原则，应认定房屋买卖契约签订时是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，该房屋买卖契约合法有效。且范某方作为善意第三人在签订契约时明知白某、丁某系夫妻关系存续期间，并已支付合理房款，其有理由相信白某有权签订涉案房屋买卖契约。（详见安徽省阜阳市中级人民法院（2016）皖12民终886号丁怀艳、白俊峰因房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书）

二、案例2

金某与白某于2006年6月1日签订房屋买卖协议，约定白某将位于某镇东粮站旁的楼房（上下四间，门面为两间）售予金某，房价XX元，金某先后陆续支付白某购房款共计XX元。因白某始终未履行交付房屋及办理过户的义务，金某遂向法院提起诉讼。位于某镇杜康大街东段南侧的房屋，系由丁某于2006年3月27日从某购销有限公司处购买，购房价款为XX元，房地产权利人为丁某，房地产权证号为字第20060017号，发证日期为2006年4月19日。白某与丁某于1987年登记结婚，于2011年11月21日登记离婚，离婚协议中约定，双方共同房产：位于某室房屋及位于某镇杜康大街东段南侧住房，归女方所有。

问：该房屋买卖合同是否有效？

裁判要点：

依据法律规定，夫妻对共同所有财产，有平等的处分权。一方处分共有财产时，应当征得对方的同意。本案房屋买卖协议约定对涉案房屋进行转让，并未征得该房屋共有人丁某同意，事后也未得到丁某的追认。故该房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，应属无效合同。（详见安徽省阜阳市中级人民法院（2015）阜民一再终字第00013号金文远与白俊峰、丁怀艳房屋买卖合同纠纷一案再审民事判决书）

三、案例1与案例2有什么区别，为什么一个合同有效，一个合同无效？

在案例1中，基于特定的合同签订地、见证单位，且白某、丁某在涉案房屋买卖契约签订时系夫妻关系，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，，即白某签订房屋买卖合同时有有权代理的客观表象，范某有理由相信白某有权处分该房屋，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，该房屋买卖合同有效。而在案例2中，白某缺少有权代理的的客观表象，因此该合同无效。

法律小提示

1、产权证上对房屋共有人有明确记载的，应尽量直接与权利人签订合同，在登记权利人不在的情况下，应对卖方的授权情况进行审慎核实，并保留相关证据材料。卖方提供授权委托书的，尽量要求公证。

2、购买未取得产权证的夫妻共同所有的房屋，最好将夫妻二人共同列为卖方签字确认，如夫妻一方不能到场签字，应当保留另一方存在表见代理的证据，包括授权委托书，身份证，房屋买卖合同，抵押合同，结婚证等材料。

3、出售房屋的委托人即使与房屋权利人系近亲属关系，也可能构成无权代理。兄弟姐妹关系并不必然构成表见代理。父母子女的特殊关系，共同居住多年是否可构成表见代理，实践中看法不一。

4、居间房屋买卖合同签订时，买受人应尽量要求与出卖人，中介方皆作为房屋买卖合同的当事人，避免仅与中介方签订合同，以免因合同的相对性而无法约束出卖人。

5、无权处分合同无效，实践中倾向于认定产生无效返还责任，合同约定的违约金条款一般不支持。

6、即使当事人本人以无权代理主张合同无效，亦有可能构成缔约过失。

7、付款尽量走银行转账程序，保留相关凭证。

法律依据

《中华人民共和国合同法》

第九十四条  行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条　当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》

第十五条  共有房屋的部分登记权利人转让房屋，属于无权处分行为，其他登记权利人以转让房屋未经其同意为由主张买卖合同无效的，一般予以支持。但买受人有理由相信出卖人有代理权的除外。

共有房屋登记在一人或部分共有人名下，登记权利人转让共有房屋，亦属于无权处分行为，其他共有人主张房屋买卖合同无效的，人民法院应根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定进一步审查买受人是否构成善意取得。

《中华人民共和国物权法》

第九十七条  处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。