案情简介：

王**、胡**原系涉案房屋所有权人。2012年5月15日，该房产进行抵押登记，抵押权人为王宝*。2012年7月31日，梅*、吴*与王**、胡**就涉案房屋签订房屋转让合同，并于8月1日前梅*支付全部购房款，于2012年8月2日完成涉案房屋的三证过户，现房屋登记所有权人为梅*、吴*。2012年3月，王**向刘*借款，刘*提出王**、胡**将涉案房屋长期出租给刘*，双方签订房屋租赁合同。租赁期限自2012年5月18日开始，房屋租金20年内不变，租赁期限内租金总计40万元。2012年6月，刘*在得知王**将房屋抵押给王宝*后，双方又对2012年5月18日签订的租赁合同进行了修改，主要内容未变，将租赁期限改为自2012年3月18日至2032年3月17日止。后因刘*主张履行租赁合同，发生纠纷。梅*、吴*诉至杭州市**人民法院，请求确认与王**、胡**签订的房屋转让合同有效，王**、胡**立即交付房屋并支付延迟交房违约金38万元；刘*腾退房屋。

一审审理期间，第三人刘*亦提出诉讼请求，要求确认王**、胡**与其签订的房屋租赁合同有效。

法院判决：

确认梅*、吴*与王**、胡**签订的房屋转让合同有效；王**、胡**于判决生效之日起十日内向梅*、吴*交付房屋并支付延迟交房违约金3.8万元；刘*于判决生效十日内腾房；驳回梅*、吴*的其他诉讼请示驳回刘伟的诉讼请求。

评析：

一、刘*以其作为涉案房屋承租人的身份，对抗梅*、吴*提出的腾退房屋请求的理由是否成立，以及其提出的要求确认其与王**签订的房屋租赁合同有效的诉讼请求是否成立。

一方面，从合同签订目的来看，王**辩称签订租赁合同是为了向刘*借款的担保，而刘*在庭审中也自认其签订合同之初系为了确保王**按约归还借款。可见，双方订立合同之时不具有建立租赁关系的真实意思。再从合同的修改、重签过程来看，双方的真实意思也并非建立房屋租赁关系。另一方面，从双方当事人签订后合同的履行行为来看，刘*未能举证证明其曾向王**支付过房屋租金，双方签订房屋租赁合同，一方却迟未履行租赁合同的主要义务，另一方亦不行使其权利，显然与一般生活经验法则相悖，结合双方当事人同时期存在债务关系等事实，可以认定该租赁合同不具备房屋租赁的实质，双方当事人并无建立房屋租赁关系的真实意思表示。

二、当事人真实意思的探究

根据查明的事实，本案要处理的关键问题是双方当事人之间是否存在租赁合同关系。就本案而言，首先应探明双方当事人在签订合同时的真实意思。意思是内心的想法，外人难以确知，惟有通过其表现于外的表示行为间接分析。就本案而言，王**、胡**主张签订租赁合同系为自己向刘*的借款担保，而刘*在二审庭审中也陈述，王**、胡**借款时没有担保，后来说将房屋租赁给刘*作为担保。据此，王**、胡**的陈述可以与刘*的陈述相互印证，故初步可以得出双方签订租赁合同之时并无建立实质租赁关系的合意。

此外，从合同的履行情况亦可反证其与王**、胡**之间是否有建立租赁合同的意思。本案中，刘*未能举证证明其曾向王**交付过租金，应由其承担不利的法律后果。至2012年6月29日，刘*曾向涉案房屋的物业管理部门缴纳了一定期限的物业管理费，但该行为发生在刘*得知涉案房屋已经抵押给王宝*，且与王**变更之前签订的租赁合同的租赁始期之后，不能排除刘*系为了完成对抗王宝*抵押权的形式，因此单凭该缴纳物业费的行为尚不足以证实刘*系以租赁的意思在占有、使用案涉房屋。

小编总结：

买卖不破租赁：

   买卖不破租赁，是对物权优于债权原则的突破，系为了保护承租人而设定的制度，买卖不破租赁来源于以下法条：

一、《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。

二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。

三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。

买卖不破租赁的例外情形：

   承租人的利益固然需要保护，但对其保护不能过分到完全不顾买受人的利益，甚至出卖人与第三人串通，房屋买卖完成后倒签租赁合同，仍然产生对抗买受人的效力，这显然是不妥当的。

下列情形是买卖不破租赁的例外，在实务中尤要引起重视：

一、先抵押后出租，抵押权已经登记的

1.《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。

2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”

二、租赁权成立与否以是否“占有”为标准

浙江高院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第一条规定如下：

人民法院执行被执行人的房屋时，案外人以其在案涉房屋设定抵押或者被人民法院查封之前（以下简称抵押、查封前）已与被执行人签订租赁合同且租赁期限未满为由，主张拍卖不破除租赁，执行机构应如何审查？

答：执行机构可根据案外人及当事人提供的证据，重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查。如果租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。

三、部分地方政府规章中规定租赁合同在经登记后方具备对抗买受人的效力

   上海市人民政府颁布的《上海市居住房屋租赁管理办法》第13条规定，“租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案，但通过房地产经纪机构订立租赁合同的，由房地产经纪机构代为办理租赁合同登记备案。租赁合同登记备案内容发生变化、续租或者租赁关系终止的，租赁当事人应当在30日内，到原登记备案部门办理租赁合同登记备案的变更、延续或者注销手续。”

四、房屋在出租前已被人民法院依法查封的

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

本案例引自浙江省高级人法院2014年卷的案例指导