翟志龙
服务地区：河北-石家庄
擅长：婚姻家庭、劳动纠纷、损害赔偿
翟志龙律师亲办案例
当我们遭遇购房陷阱……
来源：翟志龙律师
发布时间：2007-12-07
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不论是收入微薄的工薪一族，还是囊中颇丰的中产阶级， 购买一处称心如意的住宅均是一件不可儿戏的事。购房者往 往都会左顾右看，前思后想，再经过三番五次的权衡利弊之 后，才会仔细地挑选、决定。然而对大多数人而言，房地产 业的一些“道道儿”并不十分清楚，甚至可以说是一头雾水， 购房时难免会遭人“暗算”。本期《法制时空》我们特别为 您“设置”了购房当中的种种陷阱，并向律师请教了“破敌 之招”，希望能给购房者提供一些借鉴。———编者 购房“陷阱”骗你没商量 在各地消费者协会接到的投诉中，房地产纠纷往往占了 大头，而最后吃亏的又多是购房者。那么，在购房交易中为 什么“受伤”的总是购房者？房产商都为购房者设下了哪些 “陷阱”呢？ 轻信承诺留隐患。很多人在购房时都非常注重对物业周 边的自然环境、人文素质、服务设施、治安状况等方面的选 择。其中，环境是楼盘永恒的卖点。于是，不少开发商楼盘 未起，舆论先行，广告非“绿”不言，什么“绿色家园” “健康住宅”“花园小区”扑面而来。偌大的广告宣传画面， 渲染得绿草萋萋、鲜花争妍，现实之中往往是大打折扣，宣 传的仅仅是概念。许多房地产广告打出的起价给人一种极低 的印象，但若一打听很可能这个档次的早售完了。还有的虽 只打出“最高价”，但与最低价也相差无几。因而，购房时 千万别轻信广告与承诺，须实地考察一番，思量再三。 合同签订应合法。房屋买卖合同的签订是有条件的，内 容与形式均得合法，否则便是不合法或无效的协议。售房者 必须具有房屋所有权或土地使用权，不然便无权售房；合同 最好采用标准文本，按《商品房购销合同示范文本》签订。 值得一提的是，违法或违章、产权有纠纷、国家已确定征用 或拆迁的房屋及所有宗教建筑与受****保护的文物古迹等， 不得形成买卖合同。另外，房屋买卖双方当事人须具有完全 行为能力，无民事行为能力的人及未成年人不得签订买卖合 同。为谨慎起见，在合同签订时，最好请律师或行家从法律 的角度代你审查合同，防止上圈套，以减少不必要的损失。 莫上数字游戏当。购房过程中，房产商往往在面积计量 及交房日期等数字上“动脑筋”。虽规定出售时按使用面积 计价，但实际上均以建筑面积计价。其实测面积常常与合同 暂定面积有一个误差，一般这误差不得大于3 ，否则消 费者有权投诉房产商。但是有的房产商利用消费者对相关知 识的欠缺而钻误差空子。资金不足而延期交房的也司空见惯， 他们经常在预售合同上做足文章，玩尽游戏，采用“竣工日 期”或“小区配套完成后”“质量验收后”等模糊语言搪塞。 对此，购房签约时，必须明察秋毫，规定某年某月某日交房 并注明延期责任。 草率签约纠纷多。协议一旦生效，如交付定金方违约不 得索还定金，收取方违约得双倍返还定金。为此，落笔前务 必冷静思考，权衡再三，若对项目没有充分的了解，最好不 要草签认购协议，否则后患无穷。签约时，要分清是意向合 同还是购房正式契约。需注意的是，在补充协议中开发商往 往规定自己的免责条款，将某些应承担的责任和风险转嫁到 购房者身上。这一点应当特别注意。 新华） 楼盘广告六大陷阱逐个数 目前，房地产广告投放量已经跃居我国广告市场第一位， 多数购房者也主要通过广告获得楼盘信息。但同时，楼盘广 告也存在许多虚假不实现象。 陷阱一：价格 很多楼盘广告，常常在显眼位置标一个令人心动的价格， 而在不显眼的位置注明价格不包括审批费、配套费、绿化费 等，就这一个“等”字的丰富内涵，令不少预付购房款的人 捶胸顿足。同时，这些标出的价格往往是很低的“起价”， 把你吸引过去之后，房产商才告诉你这个价位的房子已经卖 完了。事实却是根本就不存在这样的房子，即使有几套，也 是朝向最差、楼层不好的房子。 陷阱二：地理位置 房地产广告为了证明物业升值潜力或交通便利，往往附 一个房产的地理位置图，并在图中说明“交通便捷，直通繁 华市区，距市中心多少公里”，给人的感觉是近在咫尺。但 事实上这些位置示意图往往不按比例，随意绘制，所标示的 位置要和实际位置差几条马路。同时，广告上还会出现“乘 车仅需若干分钟”，事实上，这里的车程要么少报，要么说 的是在交通畅通无阻，车速达到100码的状况下的“理论时间”。 陷阱三：小区环境和配套设施 很多小区广告都号称花园，但实际绿化面积是极小一块， 根本无法称之为花园。一些房产广告中往往罗列出许多并不 具备或后几期开发尚不明确的配套设施，还有一些发展商为 兑现这些承诺，建造的游泳池其实是个小水池，美容室是个 出租给个体经营的小发廊，音乐喷泉小如澡盆，且永远不使 用等。 陷阱四：现场实景图片和户型设计 漂亮的模型场景，也是房地产广告中常见的部分，并且 总是显得很诱人。但是购房者拿着发展商以美术观点绘制的 平面图时，陷阱在不知不觉中已经布好，被随意放置的绿化， 适当加宽的幢距。缩小的家具配置示意图，使购房者不知不 觉中进入角色。尤其是按揭期房购买者却总在入住时发现， 现实与图纸并非一回事。陷阱五：回报率、入住率 广告中表明多少年后的购房回报为百分之几，但是未来 的房地产市场涨跌难以预测，百分之几的回报率缘何谈起呢？ 至于百分之几的入住率就更是一大噱头。一般房地产开发分 为几期不等，但对外宣传则是整齐划一，包括效果图、价格 都是统一推出的。如果共计500套商品房，三年开发完毕，但 第一期开发的300套商品房售出了200套，对外宣传的口径是 入住率65 。而这只是首期开发的入住率，并非全部。 陷阱六：赠送 有的开发商向消费者许诺赠送全套厨房设备和卫生间设 备，入住后才发现是些残次品，而开发商此时则又赚了一笔 其他商品的利润。 新华） 购房陷阱防守反击之律师支招 审查资格 一个合格的开发商应该有房地产开发经营范围的企业法 人营业执照、立项批复、国有土地使用权证、建设用地规划 证、建设工程规划证、开工证、销售许可证，如果是现房， 还应有工程验收合格证。只有开发商具备了上述证照文件， 才能证明其享有该房产开发的主体资格，其所签订的合同才 能是合法有效的合同。当然，仅了解这些手续文件是不够的， 还要对房产所在位置、环境、交通、社区规划和物业管理及 社区发展前景等多方面进行考察，只有这样，所签的合同才 不致盲目。 细节性合同条款 与开发商签订正式商品房买卖合同，一些关键条款一定 要有细节性的明确约定：1、有关房屋面积方面的条款。购房 者在签订购买现房合同时在此条款中要求写明建筑面积，及 建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平方米数，使用面 积平方米数，建筑面积与实用面积的比例；购买预售房屋的 除应注意上述问题外，还要注意暂测面积与实测面积的误差 问题。因为设计施工图与建成后房屋面积存有误差是不可避 免的，对于房屋面积出现误差后如何处理，合同应当做出明 确约定。另外，所购楼的楼号、房号、单元在整幢楼中的位 置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。2、 关于价格、收费、付款额方面的条款。在一般合同中，价格 条款应是比较明确的，每平方米多少元钱。但购买期房的人 应注意，条款中应有细项约束发展商不得随意加价，而且房 价中不应包括其他各种不合理费用。另外，在付款方式条款 中，主要在预售合同里容易出现一些问题，因此在合同中应 明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期 付款的步骤、时间、数额等。3、房产销售合同有关违约责任 的条款一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担 责任。”这样的表述。这项约定条款是否合理，其附带注解 是否明确，这一点购房人一般很容易忽略或不知其到底是何 种含义。我国《民法通则》第一百五十三条规定：“本法所 称的‘不可抗力’是指不能预见、不可避免并不能克服的客 观情况，如：地震、火灾、战争等。”因此签订合同时，应 特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。 房屋质量 合同中，有关房屋质量的条款也是容易产生纠纷的地方。 购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如： 卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等 级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具 瑕疵；房屋抗震等级等等上下内外的质量要求都应涉及到。 同时合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。 物业管理 售后物业管理的条款，是购房人在签合同时容易忽略的 内容。物业管理的内容应以今年9月1日即将实施的《物业管 理条例》为依据。可以从以下几个方面进行把握，如：业主 对物业管理公司的选择权利；业主对物业管理方式确定的权 利；物业管理公司的职责范围，明确物业管理公司的职责， 保证入住后水、电、气供应，保安、房屋维修、公用设施、 邮政、通讯等项服务到位，并按规定收取物业管理费。 防守反击之最后攻略 如因购房时不幸产生纠纷，正确的处理方式是首先找发 展商交涉，如发展商置之不理或处理不当时，可通过三种途 径来保护自己的合法权益：一是向当地质监站投诉；二是向 消费者协会投诉；三是向人民法院****。 总之，房产买卖所涉及的专业性及法律关系比较复杂， 购房者如没有把握，最好委托一名有经验的房地产专业律师 参与整个购房过程，可以使购房风险降到最低，最大化地维 护自己的合法权益。 河北石新律师事务所律师翟志龙 |
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律师信息
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律师姓名：翟志龙
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执业律所：河北博尚律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：11301*********303
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