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解读商品房买卖合同 防止合同欺诈
作者:陈承震来源:找法网日期:2016年08月22日
合同当事人的约定

1
出卖人:××开发商。注意出卖人××开发商公司的名称应与印章一致,应与营业执照上的名称一致,现实中开发商往往将楼盘委托房地产销售公司销售,如两者名称不一,可能会影响合同的效力。

2
买受人:王×× 。购买人的名称应与身份证上的名称一致,同时,注意开发商出据的发票或收据,其名称一定要与身份分证上的名称一致。

项目建设依据

1
注意土地使用年限,我国法规规定,住宅用房的土地使用权年限为70年,如开发商取得土地使用权较早,而购买人签订合同较晚,则对购房人的土地使用权有一定影响。

2
注意开发商的三证:《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》,如合同中未记载此三证,购买人最好不要签约,因为开发商如未办理此三证,则开发商无法取得商品房预售许可证,签订的合同可能无效。

商品房预售许可证

特别注意开发商合同中记载的《商品房预售许可证》,现实中可能会出现以下几种情况。

1
开发商分期开发,已取的前期开发楼盘的商品房预售许可证,但未取的现售楼盘的许可证,此种情况,开发商如在签订合同时,未明确告之购买人,则可能构成欺诈。

2
开发商未取得的《商品房预售许可证》,为能顺利销售,在合同中填列虚假的《预售许可证》号,则构成欺诈。

3
开发商在合同中填列过期的《预售许可证》号,如签订合同时,开发商未明确履行告之义务,则可能构成欺诈。

商品房基本情况

1
购买人应明确约定所购房的具体楼号楼层及房号,以避免房价上涨时,开发商一房二卖,而购房人却因约定不明,无法追究开发商的双倍赔偿责任。

2
明确约定楼盘的层高和主体结构建筑面积套内面积。

3
明确约定房型(几室几厅),现实中开发商往往不做房内隔断墙,如果合同对房型有约定,而在其他条款中,又对是否做好内隔断墙无明确约定的,则开发商应按房型的约定做好内隔断墙。

商品房所在项目基本情况

要明确约定合同中的各项目,如绿化率物业管理用房社区居委会等。

价款及计价方式

明确约定房屋的总价款及计价方式,对房价款外的费用,不要作约定。

付款方式及期限

1
此条是购房人最重要的合同业务,因此,购买人应根据自身的经济能力对付款方式和付款时间进行明确约定,特别注意,不要逾期付款,以免承担违约责任。

2
付款时应保存好相关的发票收据。此为购房人最重要的证据之一,特别注意发票收据上载明的时间是否书写正确。

3
按揭贷款方式付款的,一般都由开发商办理。因此购买人应及时与开发商联系。并取得相关的合同贷款发票,以证明购买人及时履行了付款义务。

买受人逾期付款的违约责任

本条是约定买受人逾期付款的违约责任。要注意以下几点:

1
约定的逾期时间尽量长些为好,以保证合同仍能继续履行。合同约定的违约金,尽量不要超过每日万分之三。

2
出卖人解除权的约定,约定的逾期时间尽量长些,违约金尽量低些。

面积确认及面积差异处理

1
,面积差异较大,买受人享有解除权要求退房时,利息的约定应按银行同期贷款利率计算,通常开发商约定银行同期活期存款利率。

2
应约定套内建筑面积误差范围,实践中有些总建筑面积在约定范围内,但公摊面积过多,导致套内建筑面积大大缩水,直接侵害了购房人的利益。

交房期限及条件

1
应明确约定交房期限

2
明确约定交房条件,根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定,证明商品房经验收合格的文件就是由市建委颁发的《建筑工程竣工验收备案表》,开发商在商品房交付时必须向购房人出示,否则,购房人有权拒绝接收房屋,开发商应承担逾期交付房屋的违约责任。

3
明确约定基础设施,公共配套建筑交付的具体日期。

4
对因不可抗力或合同约定原因需延期交付使用的,约定出卖人应在发生之日起10日内书面告之买受人。

十一出卖人逾期交房的违约责任

1
约定逾期交房时间越短越好,最好不要超过1个月,约定出卖人逾期交房违约金不要低于每日万分之三,开发商常常是约定万分之二,他在利用购房人的钱赚钱,但利息比国家规定的存款利率还低。

2
购买人的解除权约定,开发商逾期的时间不要超过30日,解除合同的违约金尽量高些,不要低于10%,购买人不解除合同的,违约金的约定不应低于每日万分之三。

十二交房方式

应约定开发商以书面通知方式交房,注意由于购买人原因,未能按期交付的,开发商是否在合同中约定对购买人不利的条款。

十三规划设计变更

开发商因规划设计变更,导致购房人解除合同的,开发商约定的违约金不应低于银行同期贷款利率。(通常开发商约定的银行同期活期存款利率)

十四装饰设备标准

应明确约定装饰设备的品种规格型号。

十五产权登记

因开发商的原因,无法办理产权登记,导致购买人解除合同的,约定的违约金尽量高些,最好在10%左右。(开发商常约定1%

十六商品房所在项目的约定

1
约定全体业主享有《物业管理条例》规定的各项权利

2
明确约定车库停车场的所有权使用权

十七单方解除合同

出卖人或买受人单方解除合同的违约金约定,其违约金的比率应保持一致。

十八争议解决方式

争议的解决方式,尽量不要约定仲裁条款,目前我国仲裁程序还不完善,救济途径不太畅通。

十九合同印鉴签字

注意开发商的印鉴名称签订合同的具体时间,购房人签订合同时亦应注明具体签约时间。

二十附件中的约定

1
关于宣传资料广告法律效力的约定。开发商常约定宣传资料广告等材料均不作为依据,不产生法律效力,此约定为重大陷阱,购房人签约后,许多权利将得不到保障。因为预售商品房购房人之所以购买,依据的就是宣传资料上的内容,如果签订合同时,开发商约定宣传资料不作为依据,开发商在宣传资料中的承诺均可能化为乌有。(最常见的就是绿化率达不到标准,相关配套设施没有建设,装饰设备标准达不到宣传资料中的标准)

2
否定格式合同法律效力的约定

开发商与购买人签订的合同一般为格式合同,《合同法》对格式合同的效力及理解都作了有利于购买方的规定,开发商为回避法律的规定,常在合同附件中约定双方理解一致,不产生格式合同的法律后果等条款,如果合同中有以上条款,建议购买人不要签约。

3
与开发商签订合同时,应注意每份合同的约定都应填写一致,应要求开发商当面签章,以避免阴阳合同的产生。否则可能在购房人主张权利时,购房人提供的合同与开发商提供的合同不一致。

以上内容由陈承震律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电陈承震律师咨询。

陈承震律师
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