【实务】关于房屋拆迁补偿中承租权的相关法律问题处理

  【案情简介】

2009年12月1日，出租人陈某与承租人纪某签订《租房协议》，约定：将位于浙江省杭州市XX区XX街道XXX号的房屋出租给纪某经营冷饮业务，租期为五年，至2014年12月1日，租金每月为人民币xxx元；并约定“如拆迁国家应该赔乙方（即承租人纪某）的给乙方应该给甲的给甲方。”合同签订后，双方如约履行合同，至2013年11月10日，因出租人陈某出租房涉及农村集体土地和房屋征收和拆迁，双方无法继续履行房屋租赁合同，双方同意解除合同。关于承租人补偿款问题，在拆迁评估申报时，出租人陈某将该出租屋申报为经营性用房，故拆迁人将该出租房作为经营性用房进行拆迁补偿，此拆迁补偿费用归于出租人陈某，并未按照合同约定支付给承租人纪某，经双方多次协商未果，遂产生纠纷。

【法律分析】

第一，关于案由的法律关系定性问题。是否作为房屋拆迁安置补偿合同纠纷处理还是按照租赁合同纠纷处理。目前不论是《国有土地上房屋征收和补偿条例》，还是地方性法规《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》，对于承租人的权利都未明确进行规定。依据法律规定，征收人只与被征收人（即房屋所有权人，本案的出租人）协商拆迁补偿事宜，其支付给被征收人的补偿安置费，属于被征收人所有，承租人无权参与分配，承租人不是房屋拆迁补偿的权利人，故不享有房屋拆迁补偿的权利和请求权，只能依据双方的双方签的租赁合同或协商解决房屋征收出现的租赁纠纷。因此，本案不属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，应该按照民法、合同法相关规定进行处理，故应当属于租赁合同纠纷。

第二，关于租赁合同的解除问题。本案中，因不可归责于承租人的事由即出租房屋被征收人依法拆迁（情势变更原则，详见《合同法解释二》第26条规定），致使租赁房屋全部灭失，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，承租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，双方可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第三，关于承租人与出租人（产权人）的补偿款分配协议的效力问题。

民事合同的签订是自由的，只要合同当事人在平等、自愿的基础上，通过真实的意思表示达成的，且不违反合同法禁止性的，就具有合同效力，对合同当事人都有约束力。租赁的房屋被征收的，如果出租人与承租人就房屋补偿达成协议的，此协议对双方均有约束力，理应以协议履行，任何一方均不得毁约，否则就应承担违约责任。

第四，关于双方约定补偿标准和费用问题。双方在租赁合同中约定“如拆迁国家应该赔（实际应为补偿，而不是赔偿）乙方（即承租人纪某）的给乙方应该给甲的给甲方。”根据合同规定，当事人有约定，依照约定；没有约定的，依照法律规定。因此，出租人应当将国家征收其出租房的相应补偿款支付给承租人。

【实务处理】

第一，如何确定租赁合同中关于拆迁导致租赁合同解除及因拆迁导致承租人财产补偿相关约定条款的法律效力；第二，关于承租人被国家征收后补偿的标准与费用问题；第三，涉及房屋征收后补偿标准和费用相关证据的举证分配问题。