未通知抵押权人即转让抵押物，该转让行为无效

【案由】房屋买卖纠纷。

【案情简介】

原告张某，女，1976年6月18日生，住所地：河北省**县。

被告刘某，男，1979年7月17日生，住所地：河北省**市。

原告称：2013年9月3日，被告从*开发商处购得房屋一套。同日，被告与银行签订了《商品房按揭抵押贷款合同》，向银行贷款。2013年12月2日，被告与原告以及中介公司签订了《商品房买卖合同》，原告系买方，被告系卖方，第二条约定“房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起90日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续并将房产证原件托管于中介方作为办理过户手续之用”，第三条约定“买方需交纳定金5万元。”当日，原告交付了定金5万元给被告。2014年2月13日，为帮助被告及时还清银行贷款，原告通过其弟张某某存入被告账户12000元。后原告获悉涉案房产已被石家庄市裕华区人民法院查封，查封期限为2013年7月10日至2014年7月9日，因此，原告无法实现房屋过户登记的合同目的。为维护原告的合法权益，遂向人民法院提起诉讼，请求判决：1.被告双倍返还原告定金共计10万元；2.被告偿还原告已付购房款12000元；3.被告承担本案的诉讼费用。

被告未应诉答辩。

【争议焦点】

一、涉案合同是否有效？二、合同无效后，是否应返还因合同取得的财产？

【处理结果】

裕华区人民法院判决如下：

一、被告刘某应于本判决生效后5日内返还定金5万元给原告李某；

二、被告刘某应于本判决生效后5日内返还已购房款12000元给原告李某；

三、驳回原告李某的其他诉讼请求。

【案例评析】

本案是房屋买卖纠纷，原、被告《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，但根据《城市房地产管理法》的规定，涉案的房地产未办理房地产证，被告将该房产转让予原告，违反了法律禁止性规定，故该合同不发生法律效力，对双方当事人不具有约束力。其次，涉案的房产处于抵押状态，但被告将该房产转让予原告并未通知抵押权人，根据《担保法》的规定”，被告将涉案房产转让给原告的行为无效。综上，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系无效合同。根据《合同法》的规定，涉案合同无效，被告应当归还原告缴纳的定金5万元及已付的购房款12000元。由于原告主张双倍返还定金无事实依据和法律依据，法院未予支持。

【相关规定】

《中华人民共和国担保法》

第四十九条第一款 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。