北京房产律师事务所 商品房买卖合同解除

商品房买卖合同的解除并非在任何情况下都能获得差价赔偿，笔者认为合同的解除应符合一定的条件才能获得该房价升值差价的赔偿，具体应注意以下两点：

1、商品房买卖合同已成立，买受人已交付了大部分房款，因出卖人过错导致合同无法履行，买受人有权提出解除合同并要求赔偿房屋差价损失。

由于房价的暴涨，出卖人在利益的驱使下恶意违约，采取多种手段为房屋买卖合同的履行制造障碍，造成房屋买卖合同被解除，比如拒收房款，制造买受人延期付款，再主张违约，要求解除合同；甚至直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。出卖人的行为严重违背了诚实信用原则，扰乱了良好的社会交易秩序。因此，买受人作为守约方在交付大部分房款，履行了合同义务后，因出卖人的过错导致合同不能履行的情况下，房屋升值所带来的利益应该由买受人来获得。这样既可以让诚信方受损的利益得到弥补，使其有能力购买到同区位、同类型的房屋，也能够遏制违约方的违约行为，从而不让违约方通过违约行为获利。



北京房产律师事务所 商品房买卖合同解除


2、合同解除应指法定解除，且出卖人因法定解除而会获利。根据我国《合同法》和最高人民法院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，买受人解除合同的情形共有十六种之多，但这十六种法定解除的情形，并不当然都能获得房屋差价赔偿，合同解除的原因应仅限于房屋交付义务的不履行或迟延履行，因其他原因解除合同的，不应支持房屋差价损失赔偿。同时，只有在合同解除后违约方因违约而会获得房屋升值的差价利益的情况下，买受人才有权获得该差价赔偿。



北京房产律师事务所 商品房买卖合同解除



北京房产律师原江成功案例之房产交易显失公平该如何应对？
【案情回放】
2008年，北京市居民王某与同住北京市的李某签订了一份《房屋买卖合同》，约定王某以总款2070余万元的价格购买李某位于昌平区的别墅一套。后王某拿到该房屋房产证时发现，该房屋面积与李某所介绍存在较大出入，后经多方咨询，王某了解到该房屋地下室是开放商在出售房屋时赠送的，不计入购房面积。王某认为李某利用王某对北京房价不熟悉的特点，故意夸大房屋面积，以高于市值三四倍的价格卖给了自己，致使自己蒙受了巨大的经济损失。
为此，王某向北京市凯诺律师事务所148房产律师团首席律师原江寻求帮助，原律师承办的多起房产纠纷案件接受过央视以及北京电视台报道，王某对此印象深刻，希望借助原律师帮自己打赢这场官司。原江律师认真研究了案情之后，决定接手这个案子。
在法院审理期间，被告利用王某多次在北京购房置业的事实，辩称王某对北京楼市价格存在了解，订立合同时显失公平的陈述不能成立，并提供了诉争房产在昌平区建委的档案一份，证明产权过户为王某真实意思表示，另外档案显示王某为本市朝阳区居民，因此王某诉称外定人不了解本地房价的陈述不能成立。
针对这种情形，原江律师对诉争房屋进行了更细致的调查，发现李某曾在诉争房屋庭院内搭建凉亭、房屋，后经法院认定违法、违约而判令拆除，而在与王某的订立合同时，李某隐瞒了此事实，因此构成欺瞒。此后，原江律师凭借多年承办房产案件的经验，认定诉争房屋交易价格远远高出市值，因而果断提出申请房屋评估鉴定，而评估鉴定结果也证实了这一点。
这两份有力证据的提供，使案情得到了扭转。最后法院认定，双方房屋买卖合同的签订时存在欺瞒与显失公平的情形，致使当事人意思表示不真实，经济利益严重失衡，违反了公平合理的原则，故按照自主自愿与交易的公正性原则，王某与李某所签订的房屋买卖合同应予撤销。
【律师说法】
在这个案例中，被告抓住了原告多次在京购房置业的事实，辩称王某对北京房市价格不了解的陈述不成立，原告代理律师则顺藤摸瓜，挖掘出被告涉嫌欺瞒行为的有力证据，成为本案转折点，这完全靠的是多年房产纠纷案件经验的积累。
司法实践认为，合同显失公平应具备如下条件：一是客观上订立的合同造成了当事人之间的利益不平衡，二是主观上一方当事人利用其优势或者另一方当事人的草率、无经验订立合同。因此，针对房屋买卖合同显失公平的情形，抓住细节，从客观与主观两方面的深入挖掘证据往往成为赢得案件的突破口。