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律师信息
  • 姓名 : 周兴海
  • 职务 : 主办律师
  • 手机 : 137****8039
  • 证号 : 14502201410728504
  • 机构 : 广西同望律师事务所柳州分所
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银行对预告抵押登记的房屋是否享优先受偿权

作者:周兴海来源:找法网更新日期:2016-03-03浏览量:1948

银行对预告抵押登记的房屋是否享优先受偿权

基本案情:

2012710,某商业银行柳州分行(以下简称“银行”)与杨某、柳州市某房地产开发有限公司(以下简称“房开公司”)签订《银行个人购房借款合同》,该借款合同约定:银行向杨某提供385000元的贷款用于购买房开公司开发的位于柳州市某小区121单元10-1号房屋,贷款期限为336个月,自201287204087 ,杨某采用按月等额本息还款法按月偿还贷款本息并以其上述房屋作为抵押物为该笔贷款提供抵押担保等。借款合同签订后,银行按照合同约定向杨某发放385000元贷款,双方并于2012812对该房屋办理了预告抵押登记,预告登记权利人为银行。因杨某不能按合同约定按时足额归还贷款本息,银行于2015311以杨某未能按合同约定归还贷款本息构成违约向柳州市某区人民提起诉讼,请求解除双方之间签订的《银行个人购房借款合同》,要求杨某偿还全部贷款本息及相关费用并要求确认对办理了预告抵押登记的房屋享有优先受偿权。

问题:银行对办理了预告抵押登记的房屋是否享有优先受偿权?

在当前司法实践中,权利人对办理了预告抵押登记的房屋是否享有优先受偿权,主要存在以下两种截然不同的观点:

观点一认为,权利人办理了预告抵押登记的房屋享有优先受偿权。理由是预告抵押登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时,法律为保护不动产债权人对未来可以取得的物权的请求权而进行的登记,其作用主要在于赋予被登记的债权请求权以物权的排他效力,保障预告登记请求权的将来实现,经过预告登记,债权请求权就具有了对抗第三人的物权效力。

观点二认为,权利人对办理了预告抵押登记的房屋不能享有优先受偿权。理由是抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。

笔者赞同上述第二中观点,认为本案中银行对杨某的房屋不能享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第20条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。。由此可见,银行与杨某办理了该房屋抵押预告登记,银行享有的应当是将来发生办理抵押权的条件成就时请求办理正式抵押登记的权利,该权利是一种请求权,具有排他效力。同时,中华人民共和国物权法》179条规定:为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。第187条规定:以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。因此,根据物权法的规定,以房屋设定抵押权,抵押权自登记时设立,只有抵押权设立后,债权人才有权就该房屋优先受偿。由此可见,抵押预告登记与抵押权设立登记是有着不同的法律性质和法律效力。

因此,本案中虽然银行与杨某就该房屋办理了预告抵押登记,但该预告抵押登记并非等同于正式的抵押登记。故,在只办理房屋抵押预告登记而没有办理正式的房屋抵押登记之前,银行对该房屋的抵押权为设立,不享有优先受偿的权利。

广西同望律师事务所柳州分所

周兴海 律师

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周兴海律师
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