【基本案情】

2009年10月22日潘某某书面承诺将某某镇沿江快速通道南侧六层2号办公用房按住房以22.5万元的价格卖给了李某某，李某某分别于2009年10月22日和2010年2月9日支付了购房款12.5万元和10万元，房款已全部付清。2011年12月9日，潘某某取得了该房屋的房产证，但双方一直没有办理过户手续。2014年1月9日，某某区人民法院查封了涉案房屋后，李某某向某某区人民法院提出异议。某某区人民法院于2014年10月13日作出执行裁定书，载明：潘某某将涉案房屋以22.5万元的价格卖给了李某某，李某某分两次支付了全部购房款，但物权的变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记，不发生效力，某某区法院查封登记在被执行人潘某某名下的房屋，并无不当，裁定驳回案外人李某某的异议。

一审判决认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告之间未签订书面的房屋买卖合同，原告提供的承诺书未对具体付款期限和房屋交付期限进行约定，该行为与常理不符；另原告主张已付清房款及已实际占有诉争房屋，其提供证据不能证明原告已履行付款义务及实际占有使用诉争房屋的事实，故原告认为原、被告之间存有事实上的房屋买卖合同不能成立，对原告要求被告立即协助原告将某某县某某镇沿江快速通道南侧六层2号房屋过户至原告名下的诉讼请求，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告李某某、秦某某的诉讼请求。

    李某某、秦某某不服一审判决，向铜陵市中级人民法院上诉称：原审判决在被上诉人对上诉人起诉的事实完全认可的情况下，认为上诉人与被上诉人之间未签订书面的房屋买卖合同，属于认定事实错误。且上诉人提供的收条等证据足以证明上诉人已经履行付款义务。请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。

【争议焦点】

        本案原、被告之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。

【法院裁判】

一、撤销某某省某某县人民法院某某号民事判决，即“驳回原告李某某、秦某某的诉讼请求”；

二、被上诉人潘某某于本判决生效之日起十五日内协助上诉人李某某、秦某某将某某省某某县某某镇沿江快速通道南侧六层2号房屋过户至上诉人李某某、秦某某名下。

一审案件受理费4675元，由潘某某负担；二审案件受理费4675元，由李某某、秦某某负担。

【律师评析】

首先，虽然上诉人与被上诉人之间未订立书面的房屋买卖合同，但被上诉人向上诉人出具的《承诺书》上约定了交易房屋的地理位置、价格、房产证办理等事项，符合房屋买卖合同的一般特征，该份《承诺书》实为反映双方之间房屋买卖合同关系的有效凭证。其次，上诉人提供的《承诺书》、《收条》与银行取款凭证、银行转账凭证、证人阮某的证言等证据相互印证，且被上诉人在一审中亦对上诉人所陈述的全部事实予以认可，上诉人提供的证据结合被上诉人的陈述能够证明双方之间存在房屋买卖合同关系，上诉人已经付清购房款。最后，某某区人民法院作出的已经发生法律效力的某某号执行裁定书已经审理查明涉案房屋是由上诉人所购买，上诉人已经付清房款。综合上述三点，上诉人认为其与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系，且其已经付清购房款的上诉理由应予采信。