【基本事实】

    郑某某与黄某某系夫妻关系。涉案房屋原属郑某某与黄某某的夫妻共同财产，该房产登记在被告黄某某名下。2012年7月30日，陈某某与黄某某签订《某某市存量房买卖合同》，约定由陈某某向黄某某买受涉案房屋，成交价为606525元。2012年8月8日，涉案房屋登记至陈某某名下。

  2014年5月4日，陈某某通过某某市某某房地产有限公司与周某某签订《存量房买卖合同》，约定由周某某向陈某某购买涉案房屋，成交价为91万元。合同签订后，周某某向陈某某共计支付购房款90万元，双方于2014年5月15日向白云区房地产交易登记中心办理涉案房屋产权过户的递件手续。

2014年5月17日，郑某某向某某市房地产交易登记中心就涉案房屋过户至周某某名下申请异议登记，异议期限至本案判决生效之日，该申请已经某某市房地产交易登记中心核准，涉案房屋因此未能过户至周某某名下。另涉案房屋至今未交付周某某。

庭审中，黄某某表示郑某某对其向陈某某出售涉案房屋的情况知情，并经得郑某某同意，但未能举证证实。陈某某表示支付购买涉案房屋的606525万元，先支付定金1万元，余款一次性支付，上述款项均通过现金支付。陈某某表示其在购买涉案房屋时，知道涉案房屋属于郑某某与黄某某的夫妻共同财产，不清楚向其出售时是否经得郑某某同意，但其是善意购买人。另陈某某确认向周某某出售涉案房屋时，不认识周某某。

另经法院向某某市国土资源和房屋管理局查询周某某申请办理过户的情况，某某市国土资源和房屋管理局于2014年11月13日节点核查后复函：房地产登记程序分为申请、受理、审核、登簿、发证五个步骤，存量房转移登记的审核为一审结案。不动产物权的转让，自记载于不动产登记簿时发生效力，即登簿时间是所有权变动认定的时点。涉案房屋的异议登记（2014异议1000008号）生效时，该房屋的转移登记（2014登记10006389号）处于审核阶段，尚未审结（核准登记），即尚未登簿。

    白云区人民法院一审判决如下：一、黄某某与陈某某关于涉案房屋的转让和过户行为无效；二、在本判决生效之日起五日内，黄某某与陈某某共同将涉案房屋的所有权登记手续办理变更至黄某某名下；三、驳回周某某的诉讼请求。

    判后，陈某某、黄某某，周某某均对判决不服，向本院提出上诉。

陈某某、黄某某上诉称：一、一审法院对陈某某实际支付购房款的事实认定有误。庭审中，陈某某就支付购房款的事实，提交了黄某某出具的收取购房定金的收据，及黄某某出具的收取余下房款的收据，同时还举证了全部房款的正式发票。黄某某也承认收到全部购房款，只是黄某某将出售房屋的房款交给郑某某时，没有要郑某某留下任何字据，郑某某才辩称其不知出售房屋的情况。通过定金收据、房款收据及正式的支付房款发票，足以证明陈某某、黄某某之间曾实际发生过购房款支付的事实。二、一审法院对陈某某向黄某某购买涉案房屋属善意购买人依据不足及未经郑某某同意出售的事实认定有误。庭审中，黄某某明确表示出售房屋是征得郑某某同意的，且郑某某在一审时一再强调其从不知道黄某某购买了涉案房屋，但在书面及庭审中又证实其一早在家中看过案涉房屋的产权证，前后的陈述矛盾，足以证明其在说假话。郑某某与黄某某是夫妻，出售房屋是大事，未征得郑某某同意私下出售显然不合情理。由于房屋是登记在黄某某名下，黄某某口头得到郑某某同意出售给陈某某，房管部门并没有要求黄某某夫妻到场签字，黄某某将房屋过户到陈某某名下，收取房款，这也属正常，陈某某应认定为善意购买人。三、一审法院以黄某某无权处分房屋，认定陈某某与黄某某的房屋转让行为无效有误。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条的规定，婚姻法第十七条关于“夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要的处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。根据《婚姻法若干问题的解释（三）》第十一条的规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。为此，黄某某与陈某某所签订的买卖合同有效，法院应依法驳回郑某某的全部诉讼请求。

    周某某上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律不当。其于2014年5月4日和陈某某签订《存量房买卖合同》，并已支付购房款90万（仅差l万元在交楼当天付清）及相关税款，只等房屋产权证发放。根据合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”而该合同并不符合上述条件，故该合同合法有效。故其可以根据合同法相关规定要求陈某某继续履行合同。2、判决书上根据《物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。”判断其要取得不动产所有权还要满足一些条件，殊不知“善意取得”的适用先决条件是“无处分权人”，但根据物权公示原则，陈某某是房产证上的物权所有人，有权处理自己的房屋，故此条不能适用。其完全可以根据《物权法》取得房屋所有权，至于该结果导致郑某某损失，完全可以另行在离婚损失中得到赔偿。3、至于判决书证实黄某某买卖房屋给陈某某是无权处分行为，是另外一个合同法律关系，该合同法律关系跟其并不能有直接的法律关系，毕竟合同关系是一个债权关系，不能对抗物权。退一步说，黄某某有权处分房屋，该房屋的产权证上写明是个人所有，案外人有理由相信是个人所有，没有义务去核实当事人的婚姻状况，如果郑某某觉得买房人有恶意，举证责任在郑某某，但在判决书上郑某某没有证据证明买房人是恶意购买。从另一角度来讲，一审判决实质上是让黄某某的过错责任让无辜的周某某来承担，显然是违背常理和法理的。

郑某某答辩称，一审判决适用法律正确，请求维持原判。1、一审中陈某某实际支付的房款与房地产登记交易中心的房款发票是不一致的。房产登记中心是形式审查，没有审查双方之间有无真实的交易，只要双方没有异议，房地产交易登记中心就会出具定额的发票。本案陈某某没有出具该发票，不能证明陈某某与黄某某之间发生了真实的交易。根据婚姻法的规定，涉案房屋是黄某某与郑某某的夫妻共同财产，买卖房屋不属于日常生活需要，应夫妻商量协商。根据物权法规定，夫妻处置共同财产应经双方同意，但本案黄某某并没有经郑某某同意，就转让涉案房屋，所以黄某某是无权处分人，请求驳回陈某某、黄某某的上诉请求，维持一审判决。2、本案是属于同一法律关系，周某某是独立请求的第三人，在善意取得的适用条件中，应优先适用物权法规定。

【争议焦点】

本案焦点为：

一、黄某某转让涉案房屋的行为是否有效；

二、周某某购买涉案房屋的物权是否成立；

三、周某某是否适用善意取得制度。

【法院判决】

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

【律师评析】

对于焦点一，上诉人黄某某辩称中所引用的《中华人民共和国婚姻法》和最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）并不能证明其有权单方面处分作为夫妻共同财产的涉案房屋。根据《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）对夫妻平等处理权区分两种情况做出了解释，一是因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，二是针对财产作出重大意见时应该取得一致意见。从我国传统和社会现实来看，房屋在一般夫妻共同财产中占有一个较大的比重，对于房产的买卖在绝大多数情况下不会被考虑为日常生活需要，所以，上诉人黄某某需要在此事上与被上诉人达成一致意见并负有对相关情况举证的责任。此外最高人民法院关于《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）和《婚姻法若干问题的解释（三）》所保障的均为善意第三人的交易安全，此解释中的善意第三人应解释为在合理注意的义务内不知所买房屋属于夫妻共同财产的交易相对人。但是在本案中，上诉人陈某某在一审中已经自认明确知晓涉案房屋属于夫妻共同财产，而作为夫妻共同财产的房屋买卖需要夫妻双方的认可属于房屋买卖中的基本常识，上诉人陈某某应当负有确认被上诉人同意该房屋买卖的义务，所以其并不属于善意第三人。综合对上诉人黄某某的分析，上诉人黄某某与陈某某之间的交易实属无效根据《中华人民共和国物权法》，被上诉人有权诉请返还原物，由于涉案房屋是不动产所以诉请将陈某某名下的房屋等级改为原先的黄某某。

对于焦点二，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭均以登记作为法定要件，所以上诉人周某某由于被上诉人的异议登记并未取得涉案房屋的物权。

对于焦点三，我国善意取得制度适用物权法第一百零六条规定，一共三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在焦点二已经分析上诉人周某某并未登记获得物权所以并不适用善意取得制度。对于周某某所辩称陈某某属于有权处分人而不适用善意取得值得这一抗辩，其本身是不成立的，若陈某某并无一个合理的有权处分人外观，则周某某就不可能具备善意第三人的资格。善意取得制度制定的本身就是为了保护那些与拥有有权处分外观但实为无权处分人交易的相对人，若仅以外观判断是否为无权处分人来适用善意取得制度，该制度就违背了我国物权法的基本体系。