关于小产权房的法律思考

小产权房的出现并不是偶然的，其出现并愈演愈烈是有着各方面的原因，是我国二元土地所有制制度发展的必然结果，是城市土地供不应求和农村土地大量剩余的矛盾产物，所以小产权的出现是有其合理之处的，国家不能够采取一刀切的办法一棒子打倒一大片，应该对于不同的小产权房采取不同的措施，做到具体问题具体分析。

1.处理原则

（1）维护社会稳定的原则

小产权房的购房者因购买的目的不同可以分为多种类型，但是据有关机构的调查显示，大多数购房者还是以居住为主，有的是为了提高生存条件也有的是为了改善生活品质。但是绝大多数购买小产权的人是城市低收入者，他们没有足够的经济能力购买城市商品房，又不符合申请经济适用房、廉租房等保障性住房的条件，购买小产权房可以说是倾其所有家产，所以处理这一类小产权房要特别慎重。从维护社会稳定的角度出发，在处理小产权房的过程中应尽量保护购房者的利益而非小产权房开发商的利益，毕竟购房者涉及人数众多，切不可采取极端措施，例如强拆房屋，这样会激化社会矛盾破坏整个社会的稳定。

（2）禁疏结合、分类处理的原则

由于现在全国范围内的小产权房数量庞大，要想一律拆除是不明智之举，这样不仅会造成巨大浪费而且会激发社会矛盾，不利于建设社会主义和谐社会。国家应该结合具体情况，出台相关政策指导基层政府妥善处理小产权房，不应该一味地制止，而是应该禁疏结合、分类处理。对于侵占耕地开发建设的小产权应该毫不留情地拆除，对于其他类型的小产权房则应该根据当地的具体情况分类处理，尽量充分利用好已建成的小产权房，使之能够在其他方面发挥作用，例如将小产权纳入保障性住房体系，而对于正在建设中的，则应责令停止建设、停止销售。

2.小产权房的具体分类处理方案

（1）拆除侵占耕地的小产权房

小产权房的用地类型很多，虽然都是不符合现行法律法规的规定属于违法的，但是违法性质最为恶劣的是占用耕地的小产权房开发行为，耕地关系到一个国家的粮食安全，粮食不能保证自给自足一个国家会处于被动地位，所以对此类小产权房应当坚决予以拆除，违法严重者还应该追究法律责任。但是，拆除后损失都转嫁到购房者身上，而购房者恰恰是弱势群体，这样会引起购房者与政府的冲突对抗，所以，房屋被拆除后开发商应该退还购房者的购房款。除此之外，最为重要的是耕地的保护，之所以坚决拆除此类小产权房就是因为其破坏了耕地，所以最终的目的也是要使耕地恢复原状具备种植的条件，因此，对原耕作层造成损害的，应当由小产权房开发商承担修补的责任或者承担相应的修补费用，直到耕地恢复种植条件为止。与此相对应，集体组织也应该退还土地费用给开发商。

（2）通过建设用地指标流转方式解决用地合法性问题

对符合俩规，只是违背用地指标控制的小产权房项目，可以通过购买建设用地指标的方式使其占用的土地合法化，土地合法化的问题一旦得到解决，其他的施工、消防、质检等手续就比较容易取得。按照现行的土地政策，经过省国土资源厅或者国土资源部审批的土地整理和城乡建设用地增建挂钩项目，整理出的土地指标只能在本县、本区或县级市范围内流动。汶川大地震以后，为了支持灾区重建工作，国务院给予了灾区建设用地指标可以跨区（市）县流动的优惠政策，在此期间，成都经济比较发达的区（县）通过该政策向受灾的地区购买土地指标供本区（县）使用，其中一部分指标就是用于解决小产权房用地的问题，这样既为灾区重建提供了资金又很好的解决了小产权房用地问题。然土地指标跨区县流转是灾后重建的特殊政策，但是在实践中运行效果不错，可以在一定范围内进行推广以更好解决小产权房用地问题。

（3）宣告小产权房证无效并转为租赁合同

对于开发较早的小产权房，已经由村委会或者乡（镇)政府颁发小产权房证的，相关部门应该发布公告宣告小产权证无效，提醒公众不得购买此类房屋。事实上在实践中有许多小产权房是采取“以租代售”的方式进行交易的，所以，可以将不受法律保护的小产权房买卖关系转换为受法律保护的租赁关系，并且在房管部门进行登记备案管理。这样既可以弥补项目转正前的法律真空，同时也可以在一定程度上化解矛盾，避免引发社会不稳定因素。

（4）闲置宅基地上小产权房的合法化

小产权房的类型有许多种，其中有一种是在农村闲置宅基地上修建的。随着近十几年农村大量劳动力涌向城市就业，在我国各地出现了许多空心村，大量的宅基地随之出现。从充分利用土地资源的角度来讲，我们应该将闲置的土地合理利用起来，充分发挥其应有的价值。所以，在闲置的宅基地上开发建设的小产权房可以看作是对土地价值的最大化处理，只要这种小产权房不违背“俩规”，可以由国土部门出台相关政策，对原宅基地使用权人予以一定标准的经济补偿，并且由小产权房开发商补交土地费用和各种税费后，小产权房可以逐步合法化。

（5）小产权房转为保障性住房

据了解，小产权房的开发量虽然惊人，但真正入住的却不多，房屋空置率比较高，如对小产权房一律实行强拆政策，不仅需要负担高额的拆除成本，同时也是对原来建房投入的浪费。鉴于目前的住房保障体系尚不健全，城市保障住房供应量与需求量相比，处于供不应求的情况，加之政府建设保障性住房的财政投入有限，如果能将符合俩规的小产权房由政府以小产权房的建设成本为基数，适当浮动一定比例后将其收购作为经济适用房或廉租房使用，不仅可大面积解决小产权房问题，也可在较大程度上补充住房保障资源。但因为房屋用地合法性的解决有待时日，故房屋仅能出租不能出售。