【基本案情】

2005年9月，原告张某某将位于某某区的住房及水泥场地出租给被告使用。后被告赵某某在水泥场地上搭建彩钢板房屋。2008年1月8日，原告张某某与被告签订租房合同，该合同约定：原告张某某将位于某某区的住房及水泥场地出租给被告使用，房屋建筑面积224平方米、场地面积约100平方米，租赁期限2年，自2008年1月1日起至2009年12月31日止，年租金人民币15,000元，原则上先付后用，租赁期间的水电费等一切费用由被告负责支付，如违反合同，原告张某某有权收回租房，不赔偿任何损失，如遇到原告张某某房屋拆除，原告张某某的房屋及水泥场地等物归原告张某某所有，被告所建物归被告所有，被告不得擅自改建房屋结构，也不得把房屋及场地全部另租他人，合同还约定了其他条款。合同到期后，2010年1月起，被告继续使用租赁房屋及场地，年租金调整为18,000元，被告在支付了2010年度的租金后未与原告签订书面租赁合同。2011年及2012年度，被告继续使用租赁房屋及场地，并支付了2011年及2012年度租金各18,000元。2013年1月，原告张某某将关于系争房屋的2013年度的房屋租赁合同交由被告，要求签署。被告因年租金增加而拒绝签订。2014年1月24日，本案三原告委托代理人发函被告，主要内容为：因被告拒不签订2013年度租赁合同、拒不支付2013年度租金、擅自搭建违章建筑的行为，通知被告不再与其建立租赁关系，并在收到函件后立即搬离租赁房屋，拆除违法建筑、并按照原状退还给原告，最后搬离日期为2014年2月5日。被告收到上述函件后未予理会。原告因要求被告腾退等事宜诉诸法院。

另查明，1986年2月，张某某（系原告张某某丈夫，原告张某军、张某伟父亲，于1996年10月4日因交通事故死亡）作为户主，三原告作为家庭人员共同申请建造了三上三下楼房一幢及小屋与棚舍，建筑面积共计224平方米，场地用地76平方米。

【争议焦点】

该租赁合同是否合法有效？

【法院判决】

一、原告张某某、张某军、张某伟与被告赵某某关于某某区某处房屋及水泥场地的租赁关系于2014年2月5日解除；

二、被告赵某某应于本判决生效之日起十日内腾退出位于某某区某处房屋及水泥场地并恢复原状；

三、被告赵某某应于本判决生效之日起十日内支付原告张某某、张某军、张某伟租金19,775元；

四、被告赵某某应于本判决生效之日起十日内支付原告张某某、张某军、张某伟实际使用费（自2014年2月6日起至实际腾退之日止，以年租金18,000元的标准计算）。

【律师评析】

民事活动应当遵循自愿、合法的原则。原告张某某与被告签订的租房合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应按照协议的约定履行各自的义务。关于原、被告双方争议的该合同中的第八条内容，双方对在签订合同时是否已经划去各执一词。根据被告的申请，本院委托的鉴定部门对第八条文字表述与划痕形成的时间亦不能做出鉴定。即便该合同中的第八条内容存在，根据该条的文意表述，该合同到期后，如未被政府动迁，被告仍将续租本物业。但之后，双方未签订书面租赁合同，也未约定租赁期限。对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。况且，被告主张2013年度的租金已经支付原告，因原告对此予以否认，被告亦不能提供相应的证据。法院对被告的该主张难以采信。原告已经通知被告不再与其建立租赁关系，即为解除与被告的租赁关系。故原、被告租赁关系于2014年2月5日解除。双方的租赁关系解除后，被告负有腾退租赁物并恢复原状的义务，故原告要求被告腾退及恢复原状的诉讼请求，法院予以支持。被告未举证证明已经支付2013年度的租金，故被告还应支付原告不定期租赁期间未付的租金及租赁关系解除后至实际腾退之日止的实际使用费。故原告要求被告支付租金及实际使用费的诉讼请求，法院予以支持。