【基本案情】

2009年12月28日，原告作为贷款人、被告作为借款人及抵押人，双方签订《个人购房担保借款合同》，合同约定，被告向原告借款600000元，借款用于购买位于某某处房产，借款期限从2009年12月28日至2029年12月27日，共计240个月；借款利率采取浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上下浮30%，执行年利率4.158%，借款发放前如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的人民币贷款基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度重新确定合同的借款执行利率；本合同项下借款采用分期还款方式还本付息，借款人以每一个月未一个还款周期，共240期，自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日，没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日，借款人与贷款人商定采用等额本息还款法方式归还借款本息；借款人应于每期还款日前在第三条所述借款人账号内存入足以偿还当期借款本息的款项，贷款人可直接从该账号中划收借款本息。该账号内资金不足以清偿当期借款本息，贷款人有权决定是否划收。贷款人不划收的，该期全部借款本金作逾期处理，贷款人划收的，不足部分作逾期处理。合同还约定被告同意以涉案房产设定抵押，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；本合同项下债务履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权与抵押人协议以抵押物折价，或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，处分抵押物所得价款不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用等。合同还约定违约责任，借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按以下约定对借款人计收罚息和复利：（1）借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；（2）借款人未按本合同约定用途使用借款的，贷款人对违约使用部分从违约使用之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮100%计收罚息，直至本息清偿为止，在此期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；（3）对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。合同第12.2条约定了本合同有效期内，借款人未按期足额偿还借款本息的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。合同签订后，原告依约发放贷款，被告亦按时每月偿还贷款本金及利息，但自2013年11月份起，被告开始不按时还本付息，截止至2014年6月25日，被告已拖欠贷款本金人民币522894.90元及利息、罚息、复利人民币14172.77元，合计人民币537067.67元。原告认为被告未能按约还本付息的行为，构成违约行为，诉至法院，提出上述诉讼请求。

另查，涉案房产某某处房产在深圳市房产权登记中心办理合同备案及抵押登记。

【争议焦点】

该借款合同是否合法有效？

被告是否应向原告偿还借款本金及利息？

【法院判决】

一、解除原告某某银行某某支行与被告王某某于2009年12月28日签订的《个人购房担保借款合同》；

二、被告王某某于本判决生效之日起十日内向原告某某银行某某支行偿还借款本金522894.90元及利息、罚息、复利14172.77元（此款计至2014年6月25日，从2014年6月26日起计至本判决生效确定还款之日止，利息、罚息、复利按照合同约定及中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率规定标准计算）；

三、被告王某某如未能按上述判项履行还款义务，原告有权以某某处房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿，不足部分由被告王某某继续清偿。

【律师评析】

原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行自己的义务。原告已依约发放了贷款，已履行合同义务。被告从2013年11月开始未能按月足额向原告偿还贷款本息行为，截止2014年6月25日拖欠本金余额522894.90元及逾期利息、罚息、复利共计14172.77元，其行为已构成违约。根据合同约定，被告的违约行为是原告有权提前收回所有贷款本息并对逾期未还的贷款本息计收罚息、复利的条件。故原告要求被告提前偿还剩余贷款本金522894.90元，并按合同约定和中国人民银行同期贷款利率计付利息、罚息、复利，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告连续未按时足额偿还贷款本息，以自己的行为表明不履行主要债务，原告要求解除《个人购房担保借款合同》符合法律规定，法院亦予以支持。合同中约定被告将其名下位于某某处房产作为涉案贷款的抵押物抵押给原告，原、被告双方并办理了抵押登记手续，法院确认原告对该房享有抵押权，被告如未能履行前述还款义务，原告有权以该房产折价或以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿；如抵押物不足以清偿本案债权，不足部分由被告继续清偿。