物业公司诉讼法律风险与防范

文∕李艳

近年来，随着人们生活水平的提高，人们开始追求高品质的居住小区环境，小区物业服务便逐渐走进千家万户。可以说，一个小区就是一个小社会，物业服务企业在提供物业服务期间，不可避免地会与业主或其他物业使用人发生各种矛盾、纠纷。本文主要从诉讼的角度，分析物业管理公司如何在物业管理服务中防范风险。

一、物业服务合同内容要全面，明确。不管是与开发商签订的《前期物业服务协议》还是与业主委员会或者业主签订的《物业服务合同》，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。特别对物业服务收费的各项标准应做详细的约定。以免出现约定不清，业主不予认可的情形。

二、业主身份要确认。比如某楼盘交付后长期大面积空置，有些入住业主也长期拖欠物业费，物业公司一时却无法向法院起诉。原因由于业主身份资料和物业资料不全，无法明确被告、无法确定房屋面积。所以，物业公司在前期物业服务合同约定开发商必须提供业主身份证明、房屋买卖合同、房屋交接书、测绘 报告、通讯地址和联系电话；或接盘时要求上家提供。

三、留下催交物业费记录。一般由于物业服务的收费并不是特别高，许多物业公司并不会因为业主一年或两年未交费就起诉催收。这时，就应该做好中断诉讼时效的工作，否则就会出现因主张超过诉讼时效而不予支持的情况。比如某楼盘业主拖欠物业费长达3年之久，物业公司起诉该业主，但法院只支持了2年的物业管理费。原因是该业主主张物业公司的诉请已超过2年的诉讼时效。诉讼时效一般是2年，催交可以中断时效，重新起算，但必须要有催交主张的证据。所以物业公司在向业主催交物业费时，可以将催款通知单直接送达业主要求其签收，或者选择有回执的邮寄方式，保留盖邮戳的详情单；针对特定的小区张贴催收公告、通知，并拍照存档，对欠费快达两年的提起诉讼。

四、物业管理处慎用印章。比如某小区业主家中被盗，报警未果，后起诉物业公司赔偿经济损失2万元，结果物业公司不得不和解赔偿了1万元。因为该业主谎称报案需要，管理处曾向该业主出具确认被盗物品及价值和当时值班亭值班漏查的书面文件。该文件不仅对业主的损失进行确认，而且还证明物业公司有责任有过错。所以物业公司对来访人员要进行登记，特别是对陌生人员及搬运货物进出的人员进行登记，做到合理的安保义务，管理处要慎用印章或对外出具书面资料。

总之，在物业管理服务的全过程中，物业管理公司应当树立并强化风险意识。在公司内做好风险管理知识的宣传学习和员工培训工作，建立起一套严密的风险控制体系和科学的风险管理防范处理程序，将风险管理防范的具体措施贯彻落实到管理服务的每一个环节，注意定期检查并及时总结经验，做到依据情况的变化适时调整改进。在难免发生纠纷时，也要做到主张有理可依，有法可依，将风险降到最低。