人们在购房的时候，常常会发现市场上的商品房有70年产权的，有40年产权的，还有50年产权的，这些不同年限的房屋产权叫人不知所云。现实生活中，大多数人混淆了房屋产权和土地使用权问题。其实，房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，二者存在本质的区别。
一、土地使用权和房屋所有权的区别
土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，包括：民用住宅建筑用地，商用建筑用地，工业用建筑用地。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。
房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，是得到《中华人民共和国宪法》的保护的，根据《中华人民共和国物权法》(自2007年10月1日起施行)第六十四条，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永久的。
土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权(即房产权)是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有[房产证里是没有期限登记栏的];土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。
通过以上介绍，我们可以得出结论，房子的所有权是永久的，只要房子不塌，这房子就一直是产权人的，但土地却是国家的，我们只能租用国家或集体的土地。可是，当土地使用年限到期后，将如何解决呢?
二、土地使用年限到期怎么办?
1延长土地使用权期限
根据《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。《物权法》中明确了公私财产的平等受保护权。我国规定住宅用地的最高年限70年，商业用地40年(有特殊50年限)，综合用地50年。现已明确，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收(即土地使用权出让金)。
2根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的。对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决。
根据《城市房地产管理法》第二十二条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
不管是40年、50年还是70年，都有到期的时候，土地使用年限到期后，只要房子还能住，就都得续签土地。
三、房屋产权年限的基本差别
40年或50年产权住宅与70年产权住宅相比，有五点不同之处值得购房者们注意：
1水电费计价标准不同
按照规定，40年或50年产权住宅的水电费等费用都是按照商用价格缴纳，因此会产生较高的居住成本。但在目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，使业主能按民用价格缴纳。关于这一点，购房者在购买之前务必了解清楚，以免产生不必要的损失。
2落户
按照各个城市的有关规定，只有购买满足一定面积要求的住宅类产品才能落户。因此只有普通住宅和基于居住用地的酒店式公寓才能落户。而商住两用物业和综合类用地的酒店式公寓由于不属住宅性质，就不能落户。
3公摊面积差异
商住两用物业的规划设计标准要比普通住宅高，如门厅面积比较大，楼梯、门厅的出入处按规定必须有两处，这无疑增加了公摊面积比例。
4税费缴纳差异
普通住宅在初次购买时有契税优惠，费率依据现实情况从1%-3%不等，而40年或50年产权住宅在购买时没有契税优惠。
5贷款限制
购买非普通住宅一般不能申请公积金贷款，若采用银行贷款的方式，购房者也只能得到五成或六成按揭，即便其总价较低却也在无形中增加了购房者的经济压力。
因此，在大部分购房者眼中，购买70年产权年限的住宅自然要比40年或50年产权的住宅更加放心。
四、40年或50年产权房真的不好吗?
在现实生活中，未来能在一套住宅里住上多少年并不能是我们能够随意断言的事，并且政策会持续调整，相关法规也会适时完善，一般情况下40年或50年产权住宅还是70年产权住宅对实际居住和使用的影响不大。
相反，由于40年或50年的住宅的产权年限较短、且开发商对其利润期望值不高等原因，这类型住宅的价格有可能较普通住宅低，并且这类型的住宅如酒店式公寓会使业主获得更好的物业管理和居住环境。
在居住使用时差别不大，只在未来涉及利益补偿时会有较大差别。40年或50年产权住宅并不是就不值得买，70年产权住宅并不一定就最适合买。购房者在购买时，应当结合实际情况慎重选择。