购房定金能退吗

李先生看中一处在建楼盘，与2014年5月20日与开发商签订《商品房定购协议书》，李先生于当日向开发商交付了所约定的定金20000元，并于协议书中约定的时间即2014年6月1日至6月10日期间到开发商处商谈购房合同，因双方就某些合同条款未能达成一致意见，合同未能签成。李先生现要求开发商退还已交付的定金，遭到开发商的拒绝，其理由是：1、李先生并未在约定时间与其商谈合同，构成违约，依约应没收该笔定金;2、即使认可李先生在约定时间与其商谈合同，但最终未能签成，也构成违约，依约也应予以没收。

法理分析：

最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第115条：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

根据以上法律规定我们可以看出，购房者交付给开发商的定金从法律性质上讲是作为其在约定时间与开发商订立购房合同的一个担保，只要购房者在约定的时间去和开发商商谈具体的购房合同，他就已经履行了合同义务，至于双方因合同条款未能协商一致导致不能签订正式的购房合同，这属于司法解释中所说的“不可归责于当事人双方的事由”，因此开发商以没有签订购房合同为由不予退还购房者的定金的理由不能成立，购房者可以诉求人民法院要回自己的定金。

在现实生活中有很多购房者认为如果不签订购房合同，就表明自己违约也就不能要回定金，其实这种认识是错误的。那如果我们在现实中遇到了这种情况该怎么办呢？所交的购房定金还能不能要回呢？

律师建议：当购房者碰到这种情况首先要在约定的时间去和开发商谈合同，即履行了你在认购合同中的合同义务。在谈合同的过程中可以要求修改合同，要求合同内容符合自己的要求，开发商肯定不愿意。这样你就可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。因双方就合同条款无法达成一致，不属任何一方原因，所以就可以要求退定金了。

在现实中也经常有这样的情况，开发商会否认购房者来与其协商过签订购房合同这一事实，据此来不予退还定金。对于这个问题，购房者一定要有证据意识，因为一旦发生诉讼，购房者要求退还定金的请求得到支持的前提就是举证证实自己没有违约，也就是在约定的时间曾去和开发商商谈过购房合同。购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。

当然要避免定金陷阱最好的方法就是首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。

其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“押金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回。

再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担等。