如何认定赠与协议（赠与标的为未经产权登记的房屋）的效力

一、案情介绍

甲和乙原为夫妻关系，甲乙协议离婚，协议约定：甲将用自己名字购买的一套房屋赠与给乙，乙放弃对孩子直接抚养，孩子随父亲共同生活。半年后，甲乙再次登记结婚。结婚没有多久，甲因为外遇，向法院诉讼离婚。甲未提双方有夫妻共有财产，因此，在调解书中也没有提及双方有夫妻共同财产。甲的父母认为该房屋是其出资，房子应归甲的父母所有。遂，甲的父母强占甲赠与乙的房屋。乙无奈诉至法院，要求法院判决乙对房屋享有所有权，要求甲、甲的父母排除妨害，返还房屋。

二、案例中涉及的法律问题

不动产物权变动的模式，如何确定房屋所有权归属？在不能办理产权证的情况下，法院是否可以通过的判决确定房屋的归属？

房屋的出售方为甲所在西郊村村委会，西郊村的大部分村民向村委会购买了房屋，西郊村没有和村民签订房屋买卖协议，仅给村民出具了一张记载交款人姓名的购楼款收据。同样，西郊村仅给甲出具了一张记载甲交付购房款的收款收据。

在诉讼中，甲的代理人向法庭提供了一份西郊村的帐页，证明甲的父母出资购买房屋，主张甲的父母是房屋的买受人。乙方的代理人认为，尽管甲与村委会之间没有签订书面的买卖合同，但是收款收据记载的交款人为甲，甲是房屋的买受人，甲对房屋应该享有所有权。在甲和甲的父母没有其他书面协议或者其他客观证据证明的情况下，即便甲的父母为甲购房出资，甲的父母也不是房屋的买受人。

按照民诉证据与证明对象的关系来划分证据，分为直接证据和间接证据，直接证据就是能够直接证明证明对象的证据。如结婚证、房产证。一般来说直接证据的可靠性大，证明效力强。依据证据与案件主要事实的证明关系区分直接和间接证据。凡能单独直接证明案件主要事实的证据即为直接证据；间接证据是指不能单独直接证明，而需要与其他证据结合起来才能证明案件主要事实的证据。本案涉及证据证明力问题，收款收据是西郊村开给付款人付款的书面凭证，应该属于直接证据；乙的代理人主张账页是西郊村单方记账，甲不知道村委会如何记账也无权利干涉西郊村如何记账，该账页应该属于间接证据，直接证据的证明效力要高于间接证据证明效力，帐页不足以推翻收款收据的证明的内容。
    甲是否有权利决定把该房屋赠与乙，是否需要征得甲父母的同意？赠与协议的效力？

三、法院的观点

一审法院的观点：甲的父母为房屋出资，甲对乙的房屋赠与没有得到甲的父母的同意，所以赠与协议无效。并且认为甲没有提供充分证据证明甲对房屋享有排他所有权，所以甲对房屋不享有所有权，驳回了乙的诉讼请求。

二审法院的观点：以事实不清，撤销原审判决，发回原审法院重新审理。

发回重审法院的观点：认定甲是涉案房屋的购买者，甲起诉离婚时，未提出分割此房屋，甲称双方婚后无共同财产和债务，是对其处分涉案房屋权属行为的进一步确认，故可认定涉案房屋属于乙的个人财产。在甲的离婚诉讼中，甲的父母作为甲的委托代理人参加诉讼，对房屋的归属应该清楚，甲的父母对于甲将涉案房屋处分给乙既未提出异议，又未主张权利，可视为甲的父母对甲处分该房屋所有权行为的认可。因此对乙的诉讼请求，法院予以支持。

四、法理分析

（一）法院不应该判决房屋的所有权归属

物权变动模式是指物权产生、变更、消灭的法定方式，其原因有法律行为和非法律行为。以法律行为以外的法律事实而变动物权的，都不以登记为生效要件，如因继承、没收、征收、法院判决、强制执行、土地附和、房屋新建等原因而取得物权的，均不以登记为物权变动的生效要件。但是出于维护交易安全的考虑，各国和地区的民法同时规定，在这样的情形下物权在登记之前不得处分取得的物权。因此，物权变动模式在完整意义上包含法律行为所致物权变动的模式和非法律行为所致的变动模式。

登记确认了静态的权利归属和权利内容，为私权的保护提供了前提，同时又为动态的物权变动提供公示和公信，达到保护善意第三人、维护交易安全的目的。不动产登记的制度价值一方面为不动产征税提供制度基础，另一方有利于行政机关调控不动产交易，调控对土地资源的合理使用。

我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条：“规定 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生法律效力。”第十条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

如果房屋属于违规建筑，房屋就不能办理产权，从而无法进行房屋所有权登记。有的观点认为：法院可以确认甲或乙、甲的父母其中一方对房屋享有使用权，笔者认为：因为该房屋直到审判前无法办理产权证，行政机关可能认定为非法建筑，随时可能被拆除。从以上物权法的法律规定来看，本案的房屋属于因为法律行为发生物权变动，因为没有进行物权登记，甲、乙或者甲的父母，对房屋都不应该享有房屋的所有权。如果西郊村能够进行房屋的初始登记，但因为拒绝办理甲的房屋登记，法院可以通过判决确定房屋的归属，但前提条件是房屋可以进行物权登记。

（二）赠与协议有效

笔者认为虽然无法确定房屋的归属，但是可以确定甲与西交村的房屋买卖法律关系成立，甲对乙的赠与协议有效，甲将房屋赠与乙，乙对西郊村享有债权，乙可以起诉西郊村协助办理产权过户，如果房屋无法办理产权，可以要求西郊村解除房屋买卖关系，要求西郊村承担违约损害赔偿责任。