对预告登记后的不动产的执行探析
作者： 田少红 李世星    

    [案情]
    甲、乙、丙、丁四人存在以下关系，甲欠乙 200万元，丙欠丁 100万元，甲将自有商品房F一套转让给丙，价格为360万元，已支付首期款120万元，并已办理预告登记。甲、丙二人欠款到期均无力还债，先后被乙、丁分别诉至法院请求强制执行商品房F抵债。法院该如何处理？


    [争议]

    本案中，对商品房F可否作为被执行人甲或丙的执行标的存在不同意见。一种意见认为，F不能作为甲的执行标的，因为F已办理了预告登记，但可以作为丙的执行标的。也有意见认为，F不能作为丙的执行标的，因为F仍然属于甲所有，丙并未取得所有权，相反，F可以作为甲的执行标的。


    [探析]

    在此，笔者抛开案件的其他情节不论，仅就以预告登记后的商品房F为执行标的，被执行人分别为商品房的预告登记义务人甲和预告登记权利人丙的执行情况进行探析。


    第一种情况：被执行人为商品房F的预告登记义务人甲。


    由于被执行人是预告登记不动产的所有权人，对于已登记在其名下的房产，即使已办理了预告登记，但这并未改变房产的权属，只是使所有权人或者使用权人的处分权受到特定限制。预告登记权利人也没有取得实际的物权，其享有的仍然是一种债权。因此，法院可以对被执行人所有的已办理了预告登记的房产进行查封，为下一步执行做准备。但是，此时，法院仍然不能对商品房F采取进行拍卖、变卖等执行措施。理由依据是《物权法》第20条第一款，即“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”既然该商品房F已办理了预告登记，就必须给预告登记权利人丙在规定的期间内的选择权利，否则，《物权法》关于预告登记的规定就如同虚设。同时，根据《物权法》第20条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。因此，一旦期间截止，丙未取得正式物权登记，则法院即可采取拍卖、变卖等具有实质处分性的执行措施，以实现乙的债权。当然，在丙行使预告登记权期间，法院可责令丙将剩余房款向法院支付或提存，以保障乙的债权，否则，法院可以追究丙的责任。据此，丙如完成了正式登记，则法院对该不动产终止执行。当然，这些措施的采取还需要在立法和司法解释等方面加以完善。


    在此注意，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，对于未办理登记但善意且已支付全部价款并实际占有房产的第三人所购买的被执行人的房产，人民法院不应查封，这属例外情况。


    第二种情况：被执行人为商品房F的预告登记权利人丙。


    预告登记权利人丙对商品房F只是拥有物权化的债权，并未实际取得物权，还不是房产的所有者，所以法院不能直接执行以预告登记权利人丙为被执行人的预告登记后的商品房F。但是，预告登记权利人对预告登记后的不动产享有被物权化的请求权，如无特殊情况，预告登记权利人即为预告登记不动产将来的所有人。因此，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的第15条第（三）项规定，对于“被执行人购买的……商品房预告登记的房屋”，人民法院可以预查封。虽然该司法解释未明确其他不动产可否预查封，但笔者认为，无论从该条还是从预告登记的法理上而言，预告登记后的不动产在预告登记权利人为被执行人时，都是可以预查封的。当不动产权属在预查封期间登记到预告登记权利人名下时，预查封登记自动转为查封登记。预查封转为正式查封后，查封期限仍从预查封之日起开始计算。之后，法院可以根据情况采取下一步执行措施。


    对于预告登记因预告登记失效等原因被不动产登记机构依法撤销的情况，执行法院则应解除预查封，不得对该不动产继续强制执行。但是，在预查封期间，即使预告登记权利人丧失对本债权权利的处分，也应无权主动申请撤销预告登记。此时，应由申请执行人丁做出选择，由执行法院来具体处理。


    综上所述，对于预告登记后的不动产的执行，需要根据被执行人为预告登记权利人或义务人等具体情况分别作出处理。

                   （作者单位：广西壮族自治区北海市银海区人民法院）




来源： 中国法院网
责任编辑： 张晶晶