简谈物权法对汽车车库车位规定的短憾 

       建筑区划内，用于停放汽车的车库、车位是人们物权及相关权的重要部分，这一物权又有具区别于其他物权的一些特殊性，在实践中物业纠纷中确具有一定比例。此次物权法对此进行了一定的规范，无疑对平衡各方利益，直到了一定作用，现对此作一点简谈和思考：一、权属：物权法第七十四条第二、三款规定了建筑区划内（以下简称小区）用于停放汽车的车位车库的权属，第一，“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，第二，“与有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。第一的所谓“约定”看，是从发展商的角度出发的，即发展商通过出售、附赠或者出租等方式与受权者即购房者约定，由购房者取得（插一句话，这里“出租”显然不是取得物权的来源，仅系占有权的来源，也被写在这儿了）。那物权法为什么又不直接去表述为是发展商之权属呢？第二的“业主共有”是从购房角度出发的，即占有了业主共有的道路或者其他场地的用于停放汽车的车位，属于业主共有。从上述“第一”的分析来看，业主的这一物业无非是协议购买或协议受赠，取得（承租就不谈了），但这均是以这里的买或赠应当理解了个体业主（非共有业主）与发展的关系，而非小区全体共有业主与发展商的关系。由此可见，小区的该物权被依法确定为发展商的独立物权了，完全排斥了小区业主共有的情况。在物权法没出台前的几个草案中，对此曾表述为“有约定的按约定，没有约定的则归业主共有”，现行物权法取消了这一提法，走到了完全发展商所有的一边。即便是原草案有的委员也曾提议，要首先规定属于业主共有，其次留出余地可以考虑协商，更有远识的委员明确提出，小区之车库、车位只能是业主共有。有一种观点说，如将小区车位、车库规定为业主共有，发展商就无建造车位、车库的积极性，受难的最终还是业主，所以物权法才作出现行的规定，这一说法，我不敢苟同，小区的规划是经严格程序批准的，需有一定强制要求，只要立法将小区车位、车库与住房作出的比例规定，何谈发展商无积极性。还有一种观点说，以前房地产开发中小区的车位、车库权属复杂，不易肯定为业主共有（如有防空设施属国家），并言国外也有的是卖给私人业主的。这种观点，实际上忘记了法的前瞻性和无溯及力两个基本属性了。事实上，之前的房地产开发商，往往均已将车位、车库记入整个建筑成本中，房款中已包含了这部分共摊，这样的情况显然车位、车库属业主共有。对这种情况南京某城市花园的地下车库归属案就有判决。从当前在产权登记上，车位、车库均不作为独立产权登记，如系业主个人也只是产权证（主物业）作出后附记载。物权法如此规定的弊端，会导致小区车位、车库发展商的实际重复要价（即售房和售车库），脱离住房而产生的价格畸形，还有会使小区车位、车库既而产生小区内车位、车库成为投资产品，弱化其在小区配套的使用功能最终造成小区内停车难。既已立法，要其克服这一困难或有所修正，那也只能等待司法（解释）作出一点小补吧。关于前述的“第二”的“业主共有”，权属明确，那只是在执行这一法条时，业主与物业管理公司如何协调解决的事了，此处就不多谈了。 二、使用：物权法第七十四条一款规定建筑区划内，规划用停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这一条规定本小区业主明确了小区的车位，车库优先使用权，但这一条款的立法原意应当还包括，小区的车位、车库应当首先满足业主的停车的需要，而不是其他需要。例如某人购买车位、车库，由于没有车或自有车位、车库多有余，其不出租，而是用于他途（如某小区将一层车位改成住房出租）；由于其本身是业主，具是否这一法条调整，我认为应是肯定的，当然最好还依赖有关司法解释。关于违反此条款行为的诉权问题，根据物权法第八十三条之规定，应当认为业主大会和业主委员会对违反此条款的行为（未满足本小区业主需要或未满足本小区业主的停车需要）有权起诉，要求该车位、车库业主将该车位、车库用于停车（自用或出租）。那么在小区业主大会和业主委员会不行使这一诉权时，小区物管公司和其他要求使用车位、车库人是否有权起诉。我认为小区物管公司与违反本法条的行为有一定利害关系，可以作为诉权主体。小区的其他业主在具有无停车位的这一必要条件下，可以作为诉权主体。如果不肯定这两类主体的诉权，那么这一法条则成为无法完整执行，违法者就可以利用程序漏洞违法，而这两者与违法的行为有法律上的利害关系，所以应构成诉权。 三、小结语：建议在人大常委会的法律解释和最高院的司法解释及法官判案释法中对小区车位、车库在立法上的缺憾作出职能上的一点平衡。对小区车位、车库使用需要纠纷中，以司法解释肯定物管公司与其他业主的诉权。

海南嘉天律师事务所  高翔  律师

       2007.06.15