http://newpaper.dahe.cn/jrab/html/2011-08/11/node_417.htm

案例:

一、未结婚分手后婚房的处理

郑州的刘先生咨询：

我与前女友王某去年为结婚而买了一套房子，房屋总价80多万，买房的首付款以及契税等是由我和我父母付的，贷款也是以我自己的名义申请公积金的贷款，之后的按揭款也都是我在供。买房时想着两个人要结婚所以写了王某为共有人。房子一年多后才能交房，在这期间，我与王某因琐事分手了。因为购房合同上王某为共有人，现在王某说她拥有房子一半的产权，让我给她40万才同意把房子给我，对此，我该怎样维护我的权利？

解答：

共有可以分为按份共有和共同共有。共同共有是基于共同关系产生的，没有共同关系为前提就不会产生共同共有。而这种共同关系来源于两个方面：一是法律直接规定，主要是家庭关系；一是合同约定。在此，你与王某双方仅是“情侣”关系，不存在法律规定的共同关系，同时你们双方也没有共同共有的合意。在对房屋的产权登记时登记为共有，是基于双方能够结为夫妻为目的的，这时两个人之间达成了一个协议，即“结婚后房屋归两人共同共有”。双方在结婚前分手，导致成就共同共有所附条件——结婚不能成就，王某也就失去了与你形成共同关系的机会。根据《物权法》第一百零三条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。对共有约定不明的视为按份共有。另根据《物权法》　第一百零四条规定：按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。对按份共有的房屋进行分割，应当按照共有人的出资比例份额进行分割。但是，你与王某共有的房屋也不属于按份共有，该房屋为你一人出资购买。虽然房屋的产权以产权证上的登记为准，产权证上载明该房屋的所有人为你与王某二人共有，但在房屋的购买过程中对方并没有支付相应的对价，登记的公信力主要是针对第三人而言的，真正的权利人与登记记载的权利人之间就不动产所有权发生争议的，不存在登记公信力问题，如果有证据证明登记记载的内容与客观真实的权利状态不一致的，应当根据不动产的真实权利状况确定房屋的归属。如果因为证据问题，无法直接在房管局办理更正登记，还可以向法院提起一个确认房屋归你一人所有的诉讼，以法院的判决书去办理过户登记。



二、购买二手房买卖中的定金

郑州的李女士咨询：

我在二手房中介买房过程中，看中了一套房子，中介交了2000元买房定金，在交这个定金的时候我还没跟房东见过面谈过，后来在与房东的交涉过程中，双方在价格上的分歧比较大，最终没有达成一致，房子买卖不成。这时我向中介公司要求返还交给中介公司的2000元，中介公司说我违约了，定金不能退。当时交定金的时候说房子谈不下来定金还退给我们，现在又说不退了，我还能要这2000块钱吗？

解答：

定金是指合同的当事人为确保合同的履行，依据法律规定或者当事人的约定，由一方当事人在合同订立时或订立后、履行前，预先给付当事人的金钱。定金是债的担保的一种形式，是从属于主合同的，其成立以主合同的存在为前提。在二手房买卖中大量存在将购房的定金交给房屋中介公司的现象，首先要明确定金合同的主体是主合同的当事人，也就是买房者和卖房者，中介公司对定金只是暂时性的保管，对定金罚则的适用也应该是买卖房屋当事人双方之间的事，中介公司无权够私自扣下定金。对于李女士所咨询的交给中介公司的两千元，不应该界定为定金，因为定金的存在是以主合同的存在为前提的。李女士在向中介公司缴这两千元时仅是有购房的意向，并未与卖房人就合同的主要条款——价款达成合意，购房合同未成立。主合同不存在，也就没有定金一说了，中介公司扣下这两千元属于侵犯李女士的财产权，应当返还。

法条链接

《担保法》第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金