本案的焦点问题是：1、本案与新政实施无关，以买受人曹XX为例，签订买卖合同的时间是2011年6月13日，是在新政颁布后半年签订的。2、因出卖人的责任（规划变更、迟延开具发票、迟延进行测绘）导致案涉楼盘逾期办理产权证长达600余天，出卖人应当承担违约责任；3、竣工验收备案表应在交付房屋前进行备案，而不是交付房屋后取得初始登记前；4、违约金如何计算

一、 大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法是在2010年10月31日颁布，消防新政是在2011年3月14日颁布，从被告提供的证据可以看出逾期办理产权证的原因主要在于规划调整却未进行规划变更导致的逾期办理竣工备案，与新政无关。被告提供的证据中没有关于案涉楼盘外墙保温不合格的相关证据，亦无证据证明其与消防新政实施有任何直接或间接的关系，且从原告提供的消防监督结果公开可知，案涉楼盘不存在被消防主管部门抽查的记录，故案涉楼盘逾期办理产权证与新政无关。

二、 因出卖人的责任导致案涉楼盘逾期办理产权证长达600天，通过被告提供的证据：建设工程规划许可证（5）、建设工程竣工档案初验合格证（14）、竣工验收备案表（19）可知如下事实：

1、 案涉楼盘进行了规划调整却未及时进行规划变更。

被告的建设工程规划许可证中记载的建筑规模为255884平方米（含地下）计入容积率192785平方米，附件为消防环保审批意见；而建设工程竣工档案初验合格证上记载的建筑面积为253603平方米，住宅面积是188021.57，公建面积5351.5，地下车库面积60229.93，其中住宅与公建共计面积为193373.07平方米，与证据5建设工程规划许可证中记载的面积计入容积率192785平方米，两个数据间相差了588平方米，初验合格证记载的面积大于规划证。

证据19竣工验收备案表确认的规划核实认可面积，住宅与公建是251874.27平方米，足以说明其规划进行了调整是案涉房屋逾期办理产权证的原因之一。

2、 被告迟延开具购房发票。

以买受人翟XX为例，被告于2014年3月31日为其开具《销售不动产统一发票》，面积为149.02平方米，单价8830元，总价为1315846元，由于规划调整，该发票与实际面积不符，经买受人多次催促，最终于2015年3月12日，被告为其开具符合实际面积的发票，面积为209.71平方米，单价为6275元，总价不变。翟XX于2011年9月26日交纳购房款，开发商理应在收到全款后立即开具发票，并依法缴税。根据《中华人民共和国契税暂行条例规定》第八条规定：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。一般而言，契税由买方交，如果房产证由开发商代办，就买方交给开发商，由开发商再转交给产权产籍管理中心。如果自己办理房产证，则由买方自己将契税直接交纳给产权产籍管理中心。由于开发商迟延开具发票近三年，导致契税迟延缴纳进一步导致案涉楼盘逾期办理产权，而迟延开具发票的原因在于规划调整。故翟江岩的违约金起算时间应从2012年10月31日至2015年的3月12日。其他买受人均存在2014年3月24日开具发票的情形。故被告迟延开具购房发票是导致迟延办理产权证的原因之二。

3、 被告迟延进行房屋测绘。

根据《商品房销售管理办法》第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

开发商应在房屋交付前，即2011年10月31日前（部分业主2011年7月31日前）实施测绘，且经房地产行政主管部门审核。但被告是在2014年3月31日，测绘图才经过高新园区国土资源和房屋局备案，故被告迟延进行房屋测绘是导致逾期办理产权证的原因之三。

三、 竣工验收备案表应在交付房屋前进行备案，而不是交付房屋后取得初始登记前

根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

被告应在2012年1月31日前申请初始登记，提交四证及房屋竣工验收资料等材料，但被告却在2013年12月3日才完成房屋竣工验收备案等资料，迟延了700余天，与合同约定迟延了600余天。

四、 相关法律规定

根据消防法第十二条依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。

根据《消防法》第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：

（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；

（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。

依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

商品房买卖合同约定的交付条件为“经建设单位组织的建筑工程验收合格，”考虑到该条件为开发商单方预先制定，该条款内容具有重复使用的目的，因此宜认定为属于格式条款。因商品房买卖合同的双方为开发商和购房人，双方在本领域的知识和经验明显处于不对等的地位，建设单位是否完成验收，验收是否真实合法、项目是否齐备，购房人根本无法凭借自己的知识经验予以审核，只有通过建设行政部门予以备案监管，才能确定开发商是否完成了合同义务，因此开发商通过免责条款免除了己方责任，加重了购房人的审核义务，依据合同法第四十条规定，该条款应为无效。其次，根据消防法的规定未经公安消防部门验收合格的住宅不得投入使用，商品房买卖合同的约定违反了法律强制规定，应为无效。

依据建设工程质量管理条例第49条，建设单位应当在验收合格之后15日内将验收报告等文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。因此，只有完成竣工验收备案，才能证明房屋具备了国家认可的可以交付的条件，完成备案应为交付房屋前必须履行的法定强制性义务。此外，只有完成竣工验收备案，购房人取得该房屋而应拥有的后续权利才能得到合法保障，合同目的才得以完整，顺利实现。因此，为保护购房人合法权益，维护社会公平，应认定开发方交付的房屋不符合交付条件，上诉人构成违约。交付房屋前应当办理消防验收及备案，且未经消防验收或者消防验收不合格的，不得投入使用，这是开发商应尽的法定义务。

五、 违约金如何计算

根据合同约定自2011年10月31日（部分是2011年7月31日）至办理产权初始登记之日为止，按房款总额的日万分之一计算，至办理初始登记之日2014年3月31日，共计608天（部分业主为516天），其中翟XX的违约金起算时间应从2012年10月31日至2015年的3月12日，共计862天。像翟XX购买下跃的买受人都存在规划调整后发票重开的问题。

综上，海创房地产公司先后在高新园区开发了芝麻街、谷歌里、半山一号，均存在逾期办理产权证问题，违约时间从500余天到1000天，现大连市甘井子区法院凌水法庭受理了数百件三个楼盘的案件。半山一号中大部分是新政后签订的合同，只能说明一个问题，芝麻街做为海创公司开发的第一个楼盘，由于经验问题及社会责任欠缺导致发生大量的群体诉讼。作为一个负责任的企业，应当面对问题，寻求解决问题的途径，而不是通过省高院就一个案子提起再审，试图做工作推翻原已生效的130件大连市中级人民法院的判决。这是十分不负责任的做法。