林律师就上海楼市降价问题接受深圳台专访摘要

背景：最近几天，上海的部分楼市开始出现大幅降价，据称有的降幅已达到30%，这引起了部分已购房者的不满，许多购房者要求退房，甚至与开发商发生了的冲突。针对此事所涉及的一些法律问题，本月26日下午，深圳广播电影电视集团财经生活频道上海站记者，来本所对林律师就相关法律问题进行了访谈。现择其主要问题介绍如下（视频http://www.tudou.com/programs/view/PkxFF6B8yig/）：
记者问：林律师，面对大幅下降的房价，购买房者的退房要求是否可以获得法律上的支持？
林律师：从法律上讲，购房者要求退房，其实质是要解除与开发商之间签署的房屋买卖合同。根据我国《合同法》的规定，合同的解除分为约定解除和法定解除两种。约定解除，是指合同双方在合同中约定了合同的解除条件，比如说双方在合同中约定了房价下降到一定比例，合同一方或者双方可以解除合同。法定解除是指在符合《合同法》第94条规定的时候，一方可以单方便要求解除合同。根据目前了解的情况，大多数购房合同都没有关于房价下跌就可以解除合同的约定，同时这种情况也不符合《合同法》所规定的法定解除的情形。
如果购房者想要解除房屋买卖合同，可能对其比较有利的一个条款就是“情势变更”条款，这个条款在《合同法》中没有规定，但是在最高人民法院的司法解释中有。最高人民法院《合同法》司法解释（二）第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
但是人民法院在适用“情势变更”时是十分谨慎的，原因在于：（1）如果基层法院审理案件时要适用“情势变更”条款，要上报高级人民法院进行审核，必要时要上报到最高人民法院进行审核；（2）保持合同的有效性和稳定性，维护交易秩序的稳定是《合同法》的基本原则，而“情势变更”只是一个例外。所以在实践中法院适用“情势变更”条款是比较罕见的。至于本次楼市的大幅降价可否适用“情势变更”条款，还需要司法实践的检验。
记者问：根据我们对一些购房者的了解，他们说他们在购房时受到了开发商的欺诈，他们在购房时，开发商曾经跟他们说“只有最后几套房源了，不买就没有了”，所以他们才匆忙购房，但是后来发现完全不是这样。
林律师：购房者认为受到开发商的欺诈，应当对此举证，否则他们的主张不会得到法院的支持。
如果购房者有证据证明受到开发商的欺诈，根据《合同法》的规定，受到欺诈的合同属于可撤销的合同，购房者可以向法院起诉要求撤销与开发商签署的买卖合同。
记者问题：还有购房者反映，他们与开发商签署的房屋买卖合同在违约责任上严重不对等，比如说：“开发商解除合同，只要支付5%的违约金，而购房者解除合同，却要支付20%的违约金”，够房者认为这很不公平，您怎么看？
林律师：我认为，如果在签署买卖合同时，购房者是平等自愿的，那么这种条款一般还是有效的。但是这里涉及到一个格式条款的问题，因为房屋买卖的文本一般都是开发商制订的格式文本。对于格式条款，有如下特性：（1）对于限制排除开发商义务，而加重购房者义务或者排除购房者权利的条款，开发商应当向购房者充分提示，否则这种格式条款无效；（2）如果对于格式条款的理解产生歧义，应当作出对开发商不利的解释。
记者问：有人认为，开发商大幅度降价，超过20%就是违法的，是这样吗？
林律师：按照国家的要求，开发商的待售的房屋都应当进行价格的备案，并可以有房价20%的浮动空间。如果房价降幅超过20%,就应当进行重新备案，但这并不意味着房价就只能下跌20%。举个例子，即使开发商降价50%出售，则开发商与购房者签署的合同依然是有效的，房屋买卖合同受《合同法》保护，房管部门的监管措施不影响合同的有效性。
记者问：作为专业人士，您有哪些建议呢？
林律师：通过此类事件，我认为有以下问题需要注意：
（1）对于购房者来说， 在签署合同时，一定要认真仔细的看《房屋买卖合同》的条款的规定，搞清楚自己的权利和义务。对于担心房价继续下跌的购房者，可以要求在合同中约定房价下跌到一定程度时，要求解除合同或者要求相应保障。
（2）希望信息可以更加公平透明，比如房屋的备案价格、房源套数等，以便购买者在选房时更加理性。
（3）房管部门应当对此事进行调查，现在就有人怀疑是开发商是在自我炒作，造成一种房价大跌将影响社会稳定的景象，进而动摇政府调控楼市的决心。
（4）购房者亦应当理性维权，如果认为自身权益受损，可以要向房管部门投诉，也可以向法院起诉。

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本文作者：林海涛，法学硕士，经济师资格，上海恒杰律师事务所律师,上海市九届律师协会知识产权业务研究会委员。