【转载】杭州市十二届人大常委会第二十七次会议>会议文件

一、关于修订的必要性

房地产业是我市国民经济的重要产业之一。房地产业的持续健康发展，不仅对保障城市民生、提高居民生活质量意义重大，而且对促进消费扩大内需、保持国民经济持续快速健康发展，也发挥着无可替代的作用。

进入本世纪以来，在住房制度改革不断深入和市场经济体系不断完善的背景下，我市房地产业发展迅速，取得了突出成绩，但同时也出现了不容忽视的问题，例如开发商未取得资质或者超越资质进行房地产开发、预售条件过低导致开发行为良莠不齐、预售资金监管制度不健全导致开发项目烂尾、开发项目配套不及时影响市民生活等等。这些现象引发了不少社会矛盾和问题。我市的《规定》制定于2000年，距今已15年，其许多条款是根据当时我市房地产开发的实际情况制定的，与目前的管理实际相去甚远，已无法有效应对实际遇到的问题。与此同时，我市相关部门结合房地产行业发展实际，也探索出了许多房地产开发经营管理的新做法、新制度，有必要将这些探索成果予以法律化。

因此，为了适应房地产开发经营活动快速发展和对其监督管理的实际需要，进一步规范房地产开发经营活动，促进我市房地产业持续快速健康发展，对《规定》进行全面系统地修改和完善，是非常必要的。

二、关于起草依据和起草过程

（一）起草依据

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》

2.《城市房地产开发经营管理条例》

3.《浙江省房地产开发管理条例》

（二）起草过程

修订《规定》是列入2015年市人大常委会、市政府立法计划的正式项目。市建委起草了《规定（修订草案）》的初稿于1月初报送市政府。市法制办经审核修改后，征求了市政府各部门、各直属单位，各区、县（市）政府，市人大常委会办公厅、法工委，市政协办公厅、社法委的意见和建议。2月28日，市法制办召开座谈会听取了市政府相关行政管理部门的意见。3月3日，市法制办召开座谈会听取了房地产开发经营企业代表的意见。为提高立法的科学性、民主性，市法制办还将《规定（修订草案）》在市政府门户网站上予以公示，公开征求社会各界的意见。经多次征求意见、反复修改完善，提请市政府审议。4月10日，市政府第38次常务会议审议原则通过了《规定（修订草案）》。

三、关于主要内容的说明

本《规定（修订草案）》分总则、房地产开发企业、房地产开发建设、房地产经营、信用管理、法律责任及附则等七章，共三十八条，主要内容说明如下：

（一）关于房地产开发企业资质管理

资质管理制度是房地产开发企业开发能力、开发规范管理的基本制度。《规定（修订草案）》根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号），并结合我市管理实际，对房地产开发企业的资质管理作了具体规定。

首先，在第五条规定了各资质等级从事房地产开发规模的限制。第二，在第六条第二款明确了在市区范围从事房地产开发经营的最低资质要求，规定“新设立的房地产开发企业在本市市区范围从事房地产开发经营的，申请暂定资质所需的专业技术人员、注册资本不得低于三级资质的要求。”第三，根据我市房地产开发企业资质管理的实际，在第七条明确了申请房地产开发暂定资质所需提交的材料。此外，为加强对外地房地产开发企业在我市内开发行为的管理，《规定（修订草案）》还在第十一条规定“非在本市登记的房地产开发企业在本市行政区域内从事房地产开发经营的，应当向开发项目所在地的建设行政主管部门办理资质备案。”

（二）关于房地产开发项目配套基础设施和公共设施建设

《城市房地产开发经营管理条例》规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对基础设施和公共设施的建设要求提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据。原《规定》第八条也作了原则性规定，但较为宏观，在实际操作中未能得到很好地落实。因此，《规定（修订草案）》第十三条对房地产开发项目配套基础设施和公共设施建设作了进一步细化，规定“用于房地产开发的国有建设用地在使用权出让或者划拨前，建设行政主管部门应当会同发改、土地、规划、教育、民政、文化、卫生、公安交警、土地储备机构等单位确定项目用地的配套基础设施和公共设施的建设内容、建设主体、建设时序，作为土地使用权出让或者土地划拨的依据”，“房地产开发企业应当根据法律法规的规定、国有建设用地使用权出让合同的约定或者划拨决定书的规定，将项目用地范围内的配套设施与住宅建设项目同步设计、同步建设，并按照规定交付使用。”

（三）关于商品房质量担保

目前，由房地产开发企业设立全资或者控股的项目子公司从事房地产开发是房地产开发建设的主要模式。项目公司以完成单个房地产开发项目为目标，而不会长期存在，项目开发结束就会进行清算、注销。这就导致了消费者在购房后得到不到相应的权益保障。为此，《规定》(修订草案)在第十六条规定：“暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，并由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体应当具有法人资格和相应的赔付能力。”

（四）关于房地产开发项目的验收与交付

管理实践中，商品住房项目虽经开发企业验收合格但买受人发现商品住房存在质量问题的现象时有发生。为避免此类纠纷，《规定（修订草案）》在第十七条第二款规定了分户检验制度，属于住宅的房地产开发项目，要求“房地产开发企业应当在竣工验收前组织分户检验。分户检验不合格的，不得组织项目竣工验收。”

现实中，部分房地产开发企业为逃避延期交付违约责任，会将未达到交付标准的商品住房提前交付买受人，从而损害买受人权益。针对这一情况，《规定（修订草案）》第十八条第二款规定，“房地产开发企业在交付商品房时，应当向买受人出示项目竣工备案表。”

（五）关于商品房预售条件

调整商品房预售条件是本次修订的核心内容之一。

我市原《规定》第十四条规定：“房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：（一）多层建筑已完成主体结构三分之一以上；（二）高层建筑已完成地面以下的主体工程。”在我国实行住宅商品化改革之初，住房供给严重不足，实行商品房预售以及保持较低的商品房预售条件，可以刺激商品房开发，提高商品住房供给总量，因而是符合当时社会需求的。

但是经过这些年的快速发展，我国的房地产市场已经从初级阶段进入了相对平稳的发展时期，房地产业的市场化水平也已达到了相当高度，房地产开发与社会需求之间已基本能够实现动态平衡。如果继续保持较低的商品房预售条件，不利于房地产行业的持续健康发展。

从横向比较看，国内其他城市关于商品房预售条件的规定主要有四类：（1）除达到工程建设总投资25%以上外，对工程形象进度没有要求，例如天津、南京、海口、温州等；（2）除达到工程建设总投资25%以上外，多层要求主体结构结顶，高层要求完成三分之二、二分之一或者三分之一结构工程，例如广州、深圳、济南、武汉、宁波等；（3）要求完成至主体结构封顶并通过验收，例如上海；（4）差别化对待，如北京规定商业、办公等非住宅和面积大于140平方米的住宅，工程形象进度要求七层以下达到主体结构封顶，八层以上的达到规划楼层的二分之一（且不低于七层）。总体上看，我市的商品房预售条件是偏低的。

为科学确定我市的商品房预售条件，并赋权市政府根据管理需要对房地产市场进行宏观调控，《规定（修订草案）》第二十二条规定商品房预售条件中的“商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准”，由“市建设行政主管部门确定，报市人民政府批准后执行。”

（六）关于房地产开发项目预售资金监管

《城市房地产管理法》第四十四条明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《浙江省房地产开发管理条例》第二十七条也规定“房地产企业预售商品房收取的预售款，应存入项目所在地银行。商品房预售款用于清偿该预售商品房的全部开发费用后，方可作为他用。”由于制定较早，我市原《规定》未对商品房预售款的监管作出规定。

2010年11月，市住保房管局会同人行杭州中心支行、银监会浙江监管局出台了《杭州市商品房预售资金监管实施细则》（杭房局〔2010〕262号），但是该文件属于部门规范性文件，法律效力较低。

此次修订，对商品房预售资金监管制度作了明确，在第二十五条规定“房地产开发企业应当在申请商品房预售许可前向房地产开发项目所在地的银行开立商品房预售资金专用存款账户，并与银行签订预售资金监管协议”，“办理商品房预售许可应当向房产行政主管部门提交预售资金监管协议和开立商品房预售资金专用存款账户的证明材料。”在第二十六条规定，“预售商品房所得款项应当全部存入预售资金专用存款账户”，“商品房预售所得款项应当用于预售房地产开发项目的工程建设，不得支取现金，不得挪作他用；但预售资金专用存款帐户内商品房预售所得款项总计超出项目工程预算清册总额130%的，超出部分允许用于其他用途”，“银行应当按照商品房预售资金监管协议和房产行政主管部门的要求，实施商品房预售资金监管。房产行政主管部门应当对预售房地产开发项目的预售资金入账情况、资金使用情况进行监督检查。”

（七）关于房地产开发企业信用制度

企业信用制度是建立和规范市场经济秩序的重要保证，也是促进经济健康发展的前提条件。目前，我市正在加快推进信用体系建设。《规定（修订草案）》单设一章专门规定了“信用管理”，分别对房地产企业信用体系建设、信用档案建立、信用评定和信用惩戒作了规定。

以上说明和《规定（修订草案）》，请予审议。