承租人优先购买权相关问题探讨

1.承租人享有优先购买权的法律依据

《中华人民共和国合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”【该条已经被废止】

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”

2.侵犯优先购买权的成立条件

（1）未提前3个月通知承租人；

（2）以其他方式侵犯承租人优先购买权；

（3）承租人能承担起同等条件（我认为“同等条件”和股权转让同等条件一致，除价款外，还有价款支付方式、期限及税费负担）。

所以：我认为，出租人要构成对承租人优先购买权的侵犯必要条件之一是承租人提供证据予以证实其能在同等条件下购买承租房屋。

3.侵犯优先购买权的赔偿责任如何计算

赔偿责任实际上为房屋差价，房屋差价应以争议时系争房屋可能交易发生的价格与出租人真实售价的差额作为依据。