试论土地使用权“一地数转”合同的司法处理

山东德衡(枣庄)律师事务所崔常松律师

一地数转即一物数卖。在司法实践中对一地数卖行为中，数个转让合同的效力如何？土地使用权最终归属？以及没有取得土地使用权的受让方，作为特定物债权的债权人如何保全自己的债权问题是本文阐述的主要问题。

一、一地数卖合同的效力问题

《合同法解释二》第15条规定：出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不属于合同法第52条规定的无效合同的情形，买受人因不能按合同约定取得标的物的所有权，请求追究出卖人的违约责任的，人民法院应予支持。

根据《物权法》第9条、33条的规定，我国物权法变动模式采取的是债权形式主义的物权变动模式。即物权发生变动时，除了当事人之间签订债权合同外，还需要履行登记或者交付的法定方式，对此，《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。该原则统称为不动产物权变动的原因与结果的区分原则。

二、合同的优先履行及土地使用权归属的司法处理

根据债权平等的原则，在存在数个有效土地转让合同下，如何处理，在司法实践中，应确立以下原则：

1、当土地受让方之一已经办理土地使用权变更登记手续，该受让方订立的土地使用权转让合同继续履行，土地使用权由该受让方取得。

这一原则的确立，是基于不动产物权的登记制度。我国物权法规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

2、在土地受让方均为办理土地使用权变更登记手续的情况下，土地受让方之一已经对土地进行合法的占有投资开发，转让方应当履行向该受让方办理土地使用权变更等合同义务，土地使用权由该受让方取得。

这一原则的确立是基于物权法上的占有制度。对土地开发的理解，在司法实践中有不同的理解：对土地本身进行投入，毫无疑问属于土地投资开发。但对土地进行施工前的准备工作，如：工程设计、施工招标等工作或者只是对土地圈地划牢的占有，也应当是认为投资开发。对土地占有投资开发一方履行过户义务，可以保障土地交易安全，减少社会资源的浪费，减少诉累。

3、土地使用权的受让方均未办理使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发，已经支付土地受让金的要求履行合同的，土地使用权由该受让方取得。

该条原则是根据民法理论中的公平原则确立的。支付转让款说明合同已经实际履行。如果在数个转让合同中，有两个以上受让方已经先行履行土地转让款，根据履行优先的原则处理。

4、在数个土地转让合同均未履行的情况下，依法成立在先的合同受让方订立的合同先予以履行。

这是根据诚实信用的原则确立的准则。在司法实务中，有可能出现，土地使用人为追求更大的利益，在转让后，又与他人倒签签订合同，日期在先。对此，当事人可以通过一些间接的证据形成证据链条，加以证明。

三、土地转让方责任承担的司法处理。

无法取得土地使用权的受让人可以请求解除合同，返还以付转让款及利息，赔偿损失的应予以支持。

根据合同法第97条的规定，合同解除后责任形式为恢复原状，采取其他补救措施、赔偿损失。当事人承担责任的形式又取决于对合同解除的溯及力问题。土地转让合同未非继续性合同，应当具有溯及力。这就决定了恢复原状成为土地转让合同解除后的首要责任形式。

采取补救措施主要是履行不符合约定的情形下适用，在合同解除的情况下，是尽量减少和避免扩大合同解除造成的损失。当然土地转让合同解除，采取补救措施不是主要责任形式。

赔偿损失，是指违约方以支付金钱的方式弥补受害方所减少的财产或者所丧失的利益，包括所受损失和可得利益。具体包括恢复原状发生的损害，因订立、履行合同或返还财产等实际支出的费用。

但合同赔偿不包括可得利益损失。根据合同法第113条规定，可得利益是在合同完全履行的情况下才产生的，只是当事人一方一方不履行合同义务和履行不符合约定，相对方请求违约方履行时应当承担的赔偿责任，可得利益的取得是在合同双方继续履行为前提的。在合同解除的情况下，标明守约当事人不愿意履行合同，放弃了可得利益，因此，赔偿范围不包括可得利益在内。