山东健华律师事务所 梁清华 律师

一、法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，依约进行；没有规定和约定的，在出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款的，且经过对方当事人催告的情况下，合理期限为3个月；没有催告的，合理期限为一年；在出卖人存在根本违约行为导致合同无法履行的，参照上述处理。

关于除斥期间的起算点，一般认为，如果法律规定或者双方当事人已约定解除权的起算点的，应当据此确定起算点；若无此法律规定或约定，对方当事人已经催告的，催告中指明起算点的，依其约定；没有明确约定的，催告通知到达对方的次日为除斥期间的起算点；对方当事人没有催告的，解除权发生之日为除斥期间的起算点。

二、在诉讼实务中，“已付购房款总额”应当包括买受人支付的首付款和通过银行按揭方式支付给出卖人的按揭贷款。

三、《江苏省高院合同法讨论纪要（一）》第29条“合同中约定违约金，一方违约未给另一方造成损失的，违约金条款仍应适用。但当事人可以依据第114条予以调整”

四、《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条“民间借贷利率可以适当高于银行的利率，各地法院可以根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍。超过此限度的，超出部分不予保护。”