购房合同存在问题浅析

随着经济的发展，买房对大家来说是一个钢性的需求，特别是对外地人或者是刚开始的上班族，为了能从蜗居生活变成有一个属于自己的独立的小窝，我们这些人省吃俭用，攒钱或者借钱交个首付，按揭贷款买一套房子。买房时，开发商虚假宣传、虚假承诺，大家为了生活，就拿出了自己的积蓄买了房子，购房合同一签，问题就出现了，出现的问题大致有以下几种：

一、开发商五证不全违规销售，对购房者来说，当时签订的这个认购协议就是一个无效的合同。购房者可以选择解除合同，要求开发商退还所交纳的定金。

二、签订认购协议书时仍然是五证不全，但是在购房者要求退还保证金的过程中，开发商五证齐全了，那么在没有签订购房合同的情况下，这个保证金到底退还是不退，是双倍退还还是如何退还？还是这个保证金冲抵了部分购房款？

三、开发商五证齐全，购房者与开发商签订了购房合同。并用所购买的房子抵押在银行办理了按揭贷款，购房者每月按约还着房贷，购房合同里约定的很明确，某年某月某日前交房，逾期承担违约责任。开发商延期交房了，购房者没有在两年的所谓的诉讼时效内主张权利，过了两年，向法院起诉要求开发商支付延期交房的违约金，开发商提出过了两年诉讼时效，法院最后驳回了购房者的诉讼请求。笔者一直不明白，这个诉讼时效是不是就是从字面上理解的两年的时间，如果是，那么购房合同这个按揭贷款20、30年还没有还清，这个两年诉讼时效如何界定？

四、开发商迟延办证，购房者以开发商延期办理房产证起诉到法院，要求开发商支付迟延交房的违约金及迟延办证的违约金，并要求开发商办理房产证。那么法院认为，迟延交房的违约金已经过了两年的诉讼，驳回了购房者的该项诉请，同一份购房合同，按揭贷款未还清，同意买房事实，这个诉讼时效到底如何界定，笔者认为，同一份合同，同一个事实，不能把一个事情分开来界定部分时效过了，部分时效未过，笔者认为，只要没有超过最长的20年诉讼时效，法院就应该支持原告的全部诉请，给守约方一个保障，给违约方一个惩罚。

五、还有一种情况，就是购房者一次性交清了全部购房款，开发商违约，延期交房和延期办证，那么这个诉讼时效如何起诉，是从约定交付的次日算起两年还是分段计算时效，虽然诉讼时效的立法精神是法院不主动审查，督促债权人及时维护自己的权利，但是开发商一旦开庭，就会以过了两年诉讼时效，要求法院驳回原告的诉请，法院如何认定这个诉讼时效，是一个争议的做法，是一个值得商榷的话题，敬请大家多提宝贵意见，让执法者诱发可依，法官裁判有法有据。