当前经济环境下我国房地产开发企业如何发展

山东德衡枣庄律师事务所崔常松律师

摘要：多项房地产调控政策影响下，房地产企业发展持续低迷，在此情况下应该进一步加强成本控制贯穿于开发的全过程，并针对开发的各个阶段提出相应的解决方案。

关键词：当前经济环境 房地产开发 成本控制

前言：

在整个经济大环境下，国家出台了一系列严厉的房地产调控政策。大半年下来，随着有关政策的市场反应持续作用以及广大购房者越来越浓厚的观望情绪的影响，使房地产企业的销售业绩直线下滑，售价也出现了不涨价或小幅跌价的情况，使房地产企业的资金链发生了严重的危险。而房地产贷款在政策影响下持续萎缩。在种种不利条件影响下，房地产企业如何能进一步发展?我认为，此时此刻更是房地产开发企业抓好内部管理水平，想尽一切办法科学合理的做好成本控制的时候。经济效益对于一个企业的生存和发展是基础和前提，那么，利润最大化势必成为企业经营的一个主要目标，如何能使利润最大化？成本控制至关重要。房地产开发的成本按开发流程可划分为：土地成本、前后期费用、建安工程费用、市政建设费用、配套工程费用、销售费用、物业费用、项目管理费用、财务费用、税金、不可预见费用、转入或转出成本等12 项。那么，成本控制就是对上述各项成本所占的比例、构成、弹性空间、可控性等进行分析，在投资决策时进行成本估算，在初步设计方案出来后进行成本预算，在开发过程中根据目标进行成本动态控制，从而实现项目利润指标的一个过程。

一、当前我国房地产市场的思考

当前经济快速发展，居民可支配收入大幅提升，可还是有很多居民买不起商品房．这是目前我国的一个现实问题。深入研究房地产价格与宏观经济的关系，我们不难看出，目前我国房地产价格已经明显脱离了宏观经济因素决定的基本面。目前，我国房地产市场化所面临的问题就是房地产市场化本身存在成本难以定价的问题，再加上经济体制与经济制度在某些方面的冲突，房地产市场难以完全遵从价值规律，有些问题是不可能通过市场手段来解决的。

二、对解决我国房市问题的思考

1、政府应该在房地产市场中发挥什么样的调节作用

为什么中国会出现“政策干预一次，房价上涨一次”的现象?从上面的讨论中可以得到解释。以提升利率为例，政府提高利率不但加大了开发商的财务费用，从而加大开发成本，而且这种政策加大了市场风险，使前景变得不明朗，开发商必然要求提高投资的风险溢价补偿。在供不应求的强大“资金池”面前，开发商自然而然地会提高房价。

2、构建第二个房地产市场，形成二元房地产市场体系

中央提出要健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难，要使住有所居，这使我国发展廉租住房的政策得到明确，为政府调节房地产市场指明了方向。政府调节房地产的重点要放在建立隔离墙外的第二供给上。因此，未来几年，廉租住房和经济适用房将是我国房地产市场发展的有一个重点。可以预见．未来我国将形成一个市场主导型的商品房市场和政府配给式的商品房市场共同存在的二元市场体系。

三、今后我国房地产市场发展趋势

尽管“泡沫论”、“过热论”仍然不绝于耳，但是，从去年起人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来，甚至今年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。那么，怎样认识保持房地产业持续增长的动力之源呢？

1、国民经济的持续快速增长。近几年来，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，同时，国民经济的持续快速增长，也在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体。

2、体制与机制的市场化。国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。

尽管我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础，并且这一轮高潮尚处于非“泡沫”的良性增长过程，但是，市场规律证明：一个谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。也许我们面对的市场恰恰是拐点前的最高峰，因为市场自我调控和释放风险的信号已经显现。

第一，商品房空置率增加，超过风险控制线。今年1～5月份，全国商品房空置面积增长幅度为8.2%，明显高于去年同期增长2.3%的水平。而美国商品房空置率约为7%，香港3%～4%。当空置率超过10%的时候，就已经是超警戒线运行了。

第二，房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产。全国房地产到位资金达到7378亿元，比上年增长29.8%；就是在这种情况下，一些大型家电行业巨头以及一批上市公司也争相跻身房地产。在这种一面是商品房空置率扩张，一面是新开工楼盘大幅增长的氛围中，新企业持巨资再度猛烈加入，势必加剧房地产市场的风险。

因此，国家及地方性的调控还有待加强，只有这样才能提高房地产业的经济效益，促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。

四、对于成本控制的一些见解：

1 、成本控制的关键在设计

成本控制贯穿于房地产开发的全过程。从国内外的实践数据来看，影响开发成本的是约占开发项目建设周期四分之一的设计前期阶段；而从房地产开发成本的构成来看，几乎每一项都与设计相关，有的甚至全部由设计所决定，因此开发企业一定要抓好设计。首先开发商要有自己的设计思路，并在各个设计阶段的审查中严格把关。其次，抓好设计中的新技术应用以满足和创造需求。在设计过程中研究、掌握并应用新技术、新产品，提高科技含量，以满足市场需要、创造新的需要和创造新的市场，唯其如此才能赢得顾客和市场，第三，应严格控制设计中装饰性设计。如一些施工难度大，且对工期容易造成影响的设计，应进行严格控制，对确有必要的也应有一个投入与效益的分析和预测。第四，一个至关重要的问题是要优选设计单位。同一个项目，同样的设计要求，同样的设计规范，不同的设计单位来设计，其砼标号、配筋情况及开间几何尺寸等都会有很大的差异，这也直接影响主体结构的建安成本和建筑功能布局，所以，在设计委托时要选择优秀的设计单位，不能因节约设计费用或其他原因而选择一些小的设计单位。

2、 成本控制的重点在采购

所谓采购是指从开发商外部来获取货物或服务所需的过程以完成项目开发意图，它包括开发项目建安工程、材料设备、各类中介服务及咨询等业务的发包或委托。很多项目都不是开发商直接去控制成本，而是由开发商委托中介、承包商、供应商的方式进行控制，开发商实现开发意图或者成本控制重点就是如何去组织这些社会资源。显然，成本控制的重点就是采购，如何做好采购工作可以从以下几个方面予以考虑。

1） 要做好招标工作

无论是工程发包还是材料设备采购，甚至各种服务咨询业务的委托，对于我们这种国有控股企业来说，按国家的有关规定基本都采用公开招标的方式进行。虽然企业有专门的招投标部门，招投标工作的目标是降低成本，但其重点和关键应该是专业条件（要约邀请）的设定，房地产各阶段的专业种类繁多，招投标部门的人员很难对各专业都掌握，而且对各个阶段的专业工作必然没有专业部门熟悉，因此，在招投标过程中首先要发挥各专业部门的作用和积极性，这样就要求专业主管部门必须设有专业业务能力强的人员，直接起到管理的作用，而不是有个岗位随便放个人即可，如果这样，就只能起到一个传话筒的作用。

2） 组织好合同签订工作

合同又称契约，是合作双方设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，人们只有通过签订各类合同，将参加工程建设合同的各方有机结合起来，并使参加各方的权利与义务得到法律上的合同签订好坏直接决定开发项目的进展与效益。一个房地产项目开发过程，少则二、三十个合同，多则上百个甚至几百个，因此，合同签订的数量宜少不宜多，尤其是建筑工程分包采购合同不宜太多。而采购的价格是用一种资金时间换取来的，时间价值会是一个意想不到的损失。总之，不赞同专业分包或材料采购太多，开发商应把主要精力放在工程的进度和质量两个方面，要有一个大成本的概念，更要有一个时间价值的概念。

3、 成本控制的动态管理

项目设计好了，目标成本有了，采购也完成了，成本控制那就是开发过程中各阶段目标成本的实现问题，主要是一个跟踪分析、动态管理，这里主要以施工过程中较多发生的工程变更管理为例说说动态管理工作。工程变更我认为可以分为三类，第一类是属于完善设计中的不足而形成的变更，第二类是开发商领导在项目实施过程中对原有设想、看法的变化而形成的变更，第三类是属于现场施工管理协调而形成的变更。分清了这三类工程变更的来源，工程变更的成本控制就可以“对症下药”了。对于这三类洽商的管理，不同企业有不同的管理方法，私企与国企有极大的差别，但目前的普遍结果是国企开发商的成本控制流于形式，没有起到预控作用，结算往往超出预算很大。现在看来，光有成本目标，没有动态控制是起不了成本控制的作用的。

结语：

以上是我个人对于当前经济环境下房地产开发企业如何进一步发展的一些见解。工程成本的控制关键在设计，重点在采购，手段是动态管理，所以在设计阶段应该采取限额设计和设计优化等手段，做到工程成本的有效控制。另外，在工程施工过程中，追求总成本最低，而不是分部分项工程最低，着实做到工程成本有效的动态管理。重要的是应根据项目需求资金的实际情况确定最佳融资方案，要适当维持一定比例的自有资金，确定比较恰当的融资规模，争取把成本控制到最低。只有如此，房地产企业才能提高自身抗风险能力，在不利的经济环境下实现进一步的发展。

参考文献：

[1]任凤辉,张思纯.施工企业财务管理[M]北京： 机械工业出版社2008.9.

[2]马楠，张国兴，韩英爱.工程造价管理[M] 北京： 机械工业出版社2009.7.

[3]郑立群. 工程项目投资与融资（第二版）[M]上海： 复旦大学出版社2011.7

该文发表与2014年8月《商品与质量--房地产研究》专业期刊

作者单位：山东德衡枣庄律师事务所