不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

在履行商品房买卖合同的过程中，房地产开发商有可能遇到不可抗力而迟延交付房屋而免责；但房地产开发商在迟延交付房屋后发生的不可抗力不能免除其对购房人的违约责任。

明确不可抗力的范围是什么？

在商品房买卖合同中不可抗力是指商品房买卖双方在订立和履行合同过程中不能预见、不可抗拒的外来力量，是不受买卖双方意志左右、支配并且影响商品房买卖合同正常履行的自然现象和社会现象。不可抗力的构成要件包括：不能预见；不能避免；不能克服和因果关系。

需要指出，不可抗力免责需要以上四大要件同时具备。

不可抗力导致不能履行合同，法律后果有哪些？

1.商品房买卖合同的解除，当不可抗力事件发生，导致合同全部义务不能履行时，买卖双方解除合同，如遭遇地震导致房屋不复存在。

2.合同的变更，不可抗力事件发生时，仍有履行的必要和可能的，不可抗力仅仅导致合同变更的法律效果，则可以变更合同。例如：合同签订后政府出政策调整楼高不得高于20层，则原购买20层以上的用户可调整到其他楼层。

3.推迟合同义务的履行期间。因不可抗力导致合同暂时无法履行，但并不是使合同永远无法履行的，带不可抗力事件结束后可推迟合同履行。

不可抗力免除民事责任的范围有多大？

一般来说，不可靠抗力可以免除全部的全部的违约责任，但有以下情况的，不可抗力不能免除违约责任。

1.不可抗力只是影响合同部分履行的，根据不可抗力的影响，部分免除责任。

2.当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

不可抗力能否在合同中约定？

不可抗力在《民法通则》和《合同法》中都有明文规定，是法定的免责事由。

但在商品房买卖合同中，根据合同自治的原则，对不可抗力的范围仍可约定。不过不可抗力是法定免责条款，所以商品房买卖合同双方在约定不可抗力条款时，应当在法定范围内约定，否则构成无效的免责条款。

同时，不可抗力作为免责条款具有强制性，所以当事人不能约定将不可抗力排除在免责事由之外。

常见不可抗力事件！

1.政府重大行为，如奥运会、世博会等重大项目造成的交通管制，施工限制等。

2.特殊异常气候条件，如沙尘暴、风暴等恶劣天气，在约定时一定要将恶劣程度约定明确。

3.市政配套设施规划的批准和配套安装的延误，如供水、供电、排水等设施的延误。

4.拆迁工程中，因被拆迁人拒不拆迁造成的工程延误等。

5.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决的。

不可抗力在法律中的相关依据：

《民法通则》第85条

合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。

《民法通则》第134条

承担民事责任的方式主要有：

（一）停止侵害；

（二）排除妨碍；

（三）消除危险；

（四）返还财产；

（五）回复原状；

（六）修理、重作、更换；

（七）赔偿损失；

（八）支付违约金；

（九）消除影响、恢复名誉；

（十）赔礼道歉；

以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

《合同法》第94条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的而行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内未能履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

《合同法》第107条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《合同法》第117条

因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《合同法》第118条

当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。