购房者购买房屋后，知道取得房产证的，才会获得法律上的认可，持证人才能充分行使其占有、使用、收益、处分等全能。

但有时，开发商能按时给购房者办理房产证，有时则逾期很长时间，甚至好几年才能办下房产证，购房者遇到这种情况该怎么处理？

按照规定，开发商逾期办理房产证，如是因开发商自身原因造成的，购房者在合同约定或法律规定期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发商应当承担逾期办证的违约责任。

《商品房买卖合同》约定违约责任的，按合同处理？

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。

《商品房买卖合同》约定的违约金和实际损失不一致，该怎么办？

《合同法》第114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿赔的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当时人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。

调整标准参照违约方违约给守约方造成的实际损失进行调整。

开发商逾期办理房产证承担的违约责任有那些？

1.开发商违反合同的违约责任，在有些《房地产买卖合同》中，直接约定了开发商办理房产证的期限，如开发商违反，应按照合同约定承担违约责任。

2.开发商违反法律规定的责任，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，开发商所出售的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内，或开发商所出售的标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起90日内，为购房者办理产权证，如逾期办理，也应承担违约责任。对开发商逾期办证违约责任，对违约责任有合同约定的，从其约定；如合同没有约定或约定不明的，对购房人实际损失难以计算的，可按购房他人已付购房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

3.开发商逾期办证超过一年的，导致购买人无法办理房屋所有权登记的，购买人可以请求解除合同并赔偿损失。

相关的法律依据：

《合同法》第60条

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《合同法》第114条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿赔的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当时人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条

由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。