购买房屋之前，和开发商签订的认购书、订购书、预定书等协议具有什么样的法律性质？在什么情况下能被视为商品房买卖合同？

认购书、订购书、预订书具备商品房买卖合同主要条款及对当事人名称、特定房屋房号、数量等条款达成一致，且开发商已经收取购房人的购房款的，认购书、订购书、预订书可以认定为商品房买卖合同，对双方具有法律约束力，一方擅自违反，应承担违约责任。

认购书是否属于商品房预售合同？

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《商品房销售管理办法》规定商品房买卖合同主要内容：

1.当事人名称或者姓名和住所；

2.商品房基本状况；

3.商品房的销售方式；

4.商品房价款的确定方式以及总价款、付款方式、付款时间；

5.交付使用条件及日期；

6.装饰、设备标准承诺；

7.供水、供电、供暖、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公公设施的交付承诺和有关权益、责任；

8.公共配套建筑的产权归属；

9.面积差异的处理方式；

10.办理产权登记有关事宜；

11.解决争议的办法；

12.位于责任；

13.双方约定的其他事项；

《合同法》固定商品房买卖合同的主要内容：

1.当事人的名称或者邢敏共和住所；

2.标的；

3.数量；

4.质量；

5.价款或者报酬；

6.履行期限、地点和方式；

7.违约责任；

8.解决争议的方法；

实践中，商品房认购书、预订书、订购书具有的内容：

1.双方当事人的基本情况；

2.房屋基本情况（含具体位置、面积等）；

3.价款计算；

4.签署正式合同的时限约定；

5.定金条款等级当事人条款、标的条款和数量条款等主要条款的。

具备以上条款，即可认为具备商品房买卖合同的主要条款，成立商品房买卖合同关系。

法律依据：

《合同法》第12条

合同的内容有当事人约定，一般包括以下条款：

（一）当事人的名称或者邢敏共和住所；

（二）标的；

（三）数量；

（四）质量；

（五）价款或者报酬；

（六）履行期限、地点和方式；

（七）违约责任；

（八）解决争议的方法；

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

《合同法》第61条

合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

《合同法》第62条

当事人就有关合同内容约定不明确的，按照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：

（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行；

（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行；

（三）履行地点不明确的，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行；

（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债务人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行；

（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第1条

当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

对合同欠缺的前款固定意外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条的有关固定予以确定。