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商品房认购书是否和商品房买卖合同具有相同效力?
来源:李平律师
发布时间:2015-03-03
浏览量:1092

购买房屋之前,和开发商签订的认购书、订购书、预定书等协议具有什么样的法律性质?在什么情况下能被视为商品房买卖合同?

认购书、订购书、预订书具备商品房买卖合同主要条款及对当事人名称、特定房屋房号、数量等条款达成一致,且开发商已经收取购房人的购房款的,认购书、订购书、预订书可以认定为商品房买卖合同,对双方具有法律约束力,一方擅自违反,应承担违约责任。

认购书是否属于商品房预售合同?

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收取购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

《商品房销售管理办法》规定商品房买卖合同主要内容:

1.当事人名称或者姓名和住所;

2.商品房基本状况;

3.商品房的销售方式;

4.商品房价款的确定方式以及总价款、付款方式、付款时间;

5.交付使用条件及日期;

6.装饰、设备标准承诺;

7.供水、供电、供暖、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公公设施的交付承诺和有关权益、责任;

8.公共配套建筑的产权归属;

9.面积差异的处理方式;

10.办理产权登记有关事宜;

11.解决争议的办法;

12.位于责任;

13.双方约定的其他事项;

《合同法》固定商品房买卖合同的主要内容:

1.当事人的名称或者邢敏共和住所;

2.标的;

3.数量;

4.质量;

5.价款或者报酬;

6.履行期限、地点和方式;

7.违约责任;

8.解决争议的方法;

实践中,商品房认购书、预订书、订购书具有的内容:

1.双方当事人的基本情况;

2.房屋基本情况(含具体位置、面积等);

3.价款计算;

4.签署正式合同的时限约定;

5.定金条款等级当事人条款、标的条款和数量条款等主要条款的。

具备以上条款,即可认为具备商品房买卖合同的主要条款,成立商品房买卖合同关系。

法律依据:

《合同法》第12

合同的内容有当事人约定,一般包括以下条款:

(一)当事人的名称或者邢敏共和住所;

(二)标的;

(三)数量;

(四)质量;

(五)价款或者报酬;

(六)履行期限、地点和方式;

(七)违约责任;

(八)解决争议的方法;

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

《合同法》第61

合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。

《合同法》第62

当事人就有关合同内容约定不明确的,按照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:

(一)质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行;

(二)价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行;

(三)履行地点不明确的,给付货币的,在接受货币一方所在地履行;交付不动产的,在不动产所在地履行;其他标的,在履行义务一方所在地履行;

(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债务人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。

(五)履行方式不明确的,按照有利于实现合同目的的方式履行;

(六)履行费用的负担不明确的,由履行义务一方负担;

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第1

当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

对合同欠缺的前款固定意外的其他内容,当事人达不成协议的,人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条的有关固定予以确定。

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