我国《城市房地产管理法》规定：商品房预售必须取得预售许可证明。

《商品房销售管理办法》规定：不符合商品房预售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

但是在商品房的实际销售过程中，开发商往往在未取得商品房预售许可证明之前，就与购房者签订“认购书”之类的文书，以规避法律的强制性规定。

认购书作为广泛存在于商品房预售中的一种文书，由于其独特的法律地位和对双方权利义务不甚清晰的界定，加上各方对认购书的性质、效力确认上的不一致，一直因为认购书引起的纠纷日益增多，下边大瀚律师依据我国相关法律法规为您明确这方面的模糊。

《商品房认购书》是什么性质、有无法律效力？

在任何情况下，认购书和商品房买卖合同具有同等的法律效力。

认购书，又称认购意向书、购房预定数，是商品房买卖双方在签署正式的预售合同前签订的法律文书，是双方就房屋预售达成的初步协议，一般内容包括：双方当事人基本情况、房屋基本情况、销售依据、价款和付款方式、定金、签订预售合同的时限等；

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

即双方签订认购书后，开发商将在此后的一定时限内未购房人保留房屋，不得出售给他人，并且认购书预定的价格等内容不得随意修改。

认购书引发的纠纷中，应该怎样适用定金罚则呢？

最高人民法院《关于适用<中华人名共和国>若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”

通过以上法规可见，一旦未能按商品房认购书中所定期限订立买卖合同的，必须有一方承担定金罚则。

但如果因为不可归责于双方当事人的事由，例如：地震、洪水等不可抗力、政府政策变动等原因除外。

开发商不履行认购书合同，买受人如何维权？

认购书虽然不等于商品房买卖合同，但是其中包含了买卖合同的主要条款。

《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事实上不能履行；（2）债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。”

所以，如果认购书具备了购房合同的主要内容时，他也就构成了预约，具备了强制执行的效力。买受人可以向法院申请强制开发商按照认购书的内容将房屋出卖给自己。

未获得预售许可证出具的《商品房认购书》是否具有法律效力？

鉴于商品房的特殊性，我国法律、行政法规定商品房预售实行行政许可监管制度，根据相关法规规定，未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。

相关法律依据：

《城市房地产管理法》第45条

商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条

商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照预订收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。