最近一段时间，《都市地产》连续有几位听众朋友咨询有关借他人名义买房的事情，今天就和大家一起聊一下这方面的一些法律问题。



所谓借名买房，指以他人名义购买房产，名义买房人和实际买房人作出约定，约定实际买房人以名义买房人的名义买房，等到适当的时候再将房产过户到实际买房人名下，有时候实际买房人则支付给名义买房人一定的酬金作为对价。



一、借名买房合同的效力：

借名买房，一般分为两种情况。一种是以他人名义申购安居房或限价房，名义买房人和实际买房人签订合同，约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房，等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下，实际买房人则支付给名义买房人一笔酬金或者房屋的购买价和市场价的差价作为对价，这类合同，在履行过程中，如果发生纠纷，很有可能被认定为无效，其理由主要应从政府推出安居房和限价房的目的考虑，政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况才推出这项针对特殊人群的优惠政策，在开发安居房和限价房的过程中，政府一般均需用不同方式和渠道给予财政补贴，而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权，如果这类合同有效，就会使原来不符合购房条件的人购买安居房或限价房，而原应享受安居房或限价房的人群的住房条件仍然没有得到改善，这样就违背了政府推出安居房和限价房的初衷，因而违反了社会公共利益。



另一种，就是以他人名义购买一般的商品房。这类合同，只要实际买房人不是法律法规禁止购买商品官的主体，这类合同时有效的，但是不能对抗第三人，对外公示的物权是属于名义买房人的。



二、借名买房的风险：

    对于实际买房人来说，借名买房的风险主要有两个方面。



第一类可以称为主观上的风险，即名义买房人在签订合同后反悔导致合同不能履行。比如前面所说的，他人名义申购安居房或限价房。双方一旦发生纠纷，法院认定合同无效的话，实际购房人只能拿回自己的购房款，而不能得到所购房屋的所有权。因为按照法律规定，无效合同的结果是：没有履行的不再履行，已经履行的要返还财产等等。这样的结果，自然房屋的所有权就属于名义买房人了。



实践中，这类合同的双方，往往具有亲朋关系，不重视书面材料。尤其是在合同本身有缺陷，且证据难以证明买房款由那一方实际支付的情况下更为严重。因为买房、付款等都是以名义买房人的名义进行的。一旦朋友亲戚反目，实际买房人难以证明自己才是实际付款人，在这样的情况下，实际买房人面临的风险就有可能不但得不到房屋的所有权，连购房款都困难拿不回来。这种风险，不论是借他人名义购买安居房或限价房存在，以他人名义购买一般的商品房也存在。



还有一种情形就是，名义买房人恶意处置房产。因为房屋是以名义买房人购买的，名义买房人可以不经实际买房人同意，而将房产卖掉。虽然实践中，很多名义买房人以控制房产证、买房合同、付款手续材料等方法来减少风险，但是不能绝对避免。名义买房人如果恶意处分房产的话，完全可以通过挂失等方法，使名义买房人持有的房产证、买房合同、付款手续材料等失效，从而达到处分房产的目的。



第二类风险可以称为客观上的风险，即不是合同双方当事人的原因，导致合同不能履行，由于房产是名义买房购买的，如果名义买房人对他人有债务不能清偿，则这套房产有可能被查封甚至进而被拍卖。这种情况下，名义买房人可能损失惨重。房产被拍卖用以清偿名义买房人的债务后，理论上讲实际买房人可以向名义买房人追偿，但是名义买房人此时多数已经丧失了偿还债务的能力，实际买房人很难真正追偿成功。



对于名义买房人来说，风险主要来自房价的波动。举例来说，实际买房人以名义买房人的名义，买了一套100万的房子，然后付首期20万，其余80万以名义买房人的名义贷款，然后有将买的房子作为抵押。如果实际买房人不能及时向银行供款，将抵押房产拍卖后所得款项不足以偿还银行贷款的话，不足部分银行将向名义买房人追讨。正常情况下，将抵押房产拍卖后所得款项多数可以偿还银行贷款的，此种情况下，名义买房人一般无需实际承担责任。如果房价下降比较严重的话，问题就来了。比如刚才这个100万的房子，去年买的，现在已经跌到70万了，拍卖以后去掉各种费用，剩下60多万，银行的贷款因供款时间短，还剩将近80万。这样10多万的差额，银行必然向名义买房人追讨。虽然理论上讲，名义买房人还可以向实际买房人追偿，但此时实际买房人往往已经失去了偿债能力，追偿很难真正成功。特别是一些炒房的人，在以他人名义贷款买房以后，房价下跌严重的时候，房子的市场价格已经低于所欠银行贷款的话，很有可能出现不再向银行供款的情况。



三、减少风险的方法：

对于实际买房人来说，减少风险的方法就是，控制买房手续材料、及时监督名义买房人的动向、要求名义买房人出具委托实际买房人处分房产的公证委托书等。这些办法可以增加名义买房人恶意处分房产的难度，但不能绝对阻止名义买房人恶意处分房产，更不能阻止因因名义买房人因欠他人债务带来的房产被查封拍卖的风险。



    对于名义买房人来说，最好就是不要同意他人以自己的名义购买房产，必要时要求实际买房人提供额外的担保。