理结果

北京市西城区人民法院经审理后判决如下：原告与被告签订的《商品房买卖合同》依法成立并有效。

律师评析

本案争议的焦点：1、原被告无商品房买卖合同原件是否可以认定原被告之间存在房屋买卖合同关系。2、如果原被告之存在房屋买卖合同关系，那么没有在政府相关部门备案的房屋买卖合同是否有效。

（一）本案中无商品房买卖合同原件仍可以认定原被告之间存在房屋买卖合同关系

在本章案例中，被告北京市某房地产开发公司不仅不认可原告持有的《商品房买卖合同》复印件，辨称该复印件系伪造，并对原告支付首付款等费用及己方逾期交付房屋的事实予以否认。但原告提供的通知、收据、代收保险费单据、抵押登记费单据、律师费单据、印花税收据、购房首付款收据、赔付选择单等证据的原件与相关证人证言足以证实原被告签订商品房买卖合同事实。一般认为，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务的，对方接受的，该合同成立。本案中原告与被告之间的合同，虽然被告没有盖章，但合同系被告向原告提供的格式合同，合同内容确定了买卖的具体条款，且原告已经按照合同的约定交纳了首付款，已经履行了合同的主要义务，被告对此表示接受，原告提供的证据可以证明，被告认可原、被告之间已经签署了合同，因此原告虽无房屋买卖合同原件，但仍可以认定原被告之间存在房屋买卖合同关系。

（二）什么是商品房预售合同登记备案制度

商品房预售合同登记备案，即国家房屋管理机构将买卖双方签订的商品房预售合同备案登记的制度，属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。

商品房预售备案登记使得买受人的请求权具有了对抗第三人的效力。房地产开发企业不得再将经过预售登记的房屋出售或抵押，如果开发商将经过预售登记的房屋出售或设定抵押给第三人，该第三人不能通过登记获得所有权，该抵押权也不能对抗预售登记的买受人。如开发商在签订预售合同后，又擅自转移给他方时，购房人可用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为，可以依法请求法院判决其转让行为无效。