商品房预售合同未备案是否影响合同效力

购房提示：为了保障商品房买受人的利益、维护商品房交易安全，法律法规对商品房预售进行了特别的规定。现行的法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外，还规定了商品房预售合同登记备案制度。实践中作为行政程序的商品房预售合同备案一般不影响商品房预售合同的效力。除特别约定外，未经备案的商品房预售合同也是有效的合同。

一、案情介绍

2004年12月，原告杨某同被告北京市某房地产开发公司签订了商品房买卖合同，合同约定杨某向北京市某房地产开发公司购买预售的位于北京市西城区莲花池东路商品房一套。北京某房地产开发公司应当在2004年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得《北京市建筑工程竣工验收备案表》条件，并符合本合同约定条件的商品房交付买受人使用。原告与被告的销售人员对合同内容均认可，合同经原告签字后，北京某房地产开发公司销售人员称去公司盖章，但之后公司未在合同上盖章。原告按照合同范本中的约定于2004年12月22日向北京某房地产开发公司支付首付款226319元，支付北京某房地产开发公司代收的印花税55元，并向北京某房地产开发公司的律师支付律师费1760元、抵押登记费280元、保险费4919元。2007年6月房屋建成并具备交房条件后，杨某要求北京市某房地产开发公司交付所购买的房屋，而北京市某房地产开发公司拒绝交房。

2007年10月，原告杨某向北京市西城区人民法院提起诉讼，起诉称被告因房价上涨无正当理由不履行合同，要求人民法院依法确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》依法成立并有效。要求判令被告依照合同交付诉争房屋并承担违约责任。原告起诉时向法院提供了商品房买卖合同复印件及缴纳购房相关税费原始凭证若干。

被告北京市某房地产开发有限公司答辩称：原告仅持有合同复印件，无合同原件，对于合同复印件不予认可。且自2005年起，北京市建委颁布了规范性文件，要求所有商品房预售时双方在签订买卖合同时，还必须在北京市建委办理网上签约，否则无法办理产权过户手续。被告多次催促原告配合办理网上预售登记备案。但因种种原因原被告双方签订的《商品房买卖合同》未在北京市建委办理预售登记备案，故认为该合同不成立，双方不存在商品房买卖合同关系。不同意原告的诉讼请求。

（9）合同争议解决方式：双方可以依照我国有关法律的基本原则，共同商定合同争议的解决方式；

（10）双方当事人认为应订明的其他条款：出让合同应当附有城市规划部门根据批准的详细计划所提供出让地块的各项规划要求和附图。

3、土地使用权转让合同公证

转让合同公证，就是由公证机关证明转让合同的真实性与合法性的非诉讼法律活动。虽然《国有土地出让和转让暂行条例》并没有做出转让合同要进行公证的规定，但各地方政府法规都规定了土地使用权合同必须进行公证。经过公证后的转让合同具有强制执行效力。

4、按规定缴纳有关税费

主要包括土地出让金和土地增值税。

5、登记办证

向土地管理部门申请变更土地使用权权属登记，核发土地使用权权属证书。