土地使用权转让程序

转让土地使用权应经相应的土地行政主管部门批准，并依法办理转让登记手续。无论是经出让方式取得的土地还是经划拨方式取得的土地，转让土地使用权必须依一定的法定程序进行。否则可能导致土地使用权转让合同无效。

土地使用权转让的一般程序为：

1、提出转让申请

由原受让人向出让人提出转让土地使用权的申请，出让人（土地管理部门）就转让情况对再受让人的资信、转让合同草案、转让金标准进行审查。

2、签订书面的土地使用权转让合同

土地使用权出让合同的主要内容，是指合同当事人用以确定土地使用权出让中双方权利义务的各项条款，一般由以下内容组成：

（1）合同主体，即合同中的双方当事人。出让方（甲方）是市、县人民政府土地管理部门，受让方（乙方）是土地使用者。根据法律规定，出让方作为土地所有者的国家始终是唯一的，它一般由土地所在地政府及其所属土地管理部门作为具体代表。受让方依法可以是任何国内企事业单位、机关、团体、公民个人以及国外的组织和个人。此外，上海、天津、杭州等地的地方法规还规定，通常与中华人民共和国建立外交关系或在我国境内设立商务代表处的国家或地区的企业、其他经济组织或个人，才能成为国外受让方；

（2）合同标的：含出让土地的位置、面积、界限等自然状况和附图；

（3）出让年限与开发期限：出让年限由当事人在法定最高年限内约定，并注明其起止时间；开发期限则规定受让人在取得土地使用权后开发利用土地的时限。设定期限可以防止不按期开发、闲置土地等弊端；

（4）出让金数额及支付方式、期限：公平合理的确定出让金数额是订立合同的关键。出让合同的其他条款一般均为出让人事先规定，而只有出让金额才由双方在协议时或通过招标、竞拍等方式确定。土地使用权出让金的支付期限和支付方式是合同的重要条款。成片开发土地的出让金，可按开发期分期支付；

（5）拆除出让地块上原有建筑物、构筑物和其他附着物的责任、费用承担和完成期限；

（6）开发进度与分期投资额度：出让土地的开发工程量往往很大，一般是分期、分批进行的。故合同必须确定开发进度以及根据进度分期投入的资金额；

（7）土地使用规则：土地使用权出让方在符合城市总体规划的前提下，编制出所出让土地的总体平面布置图、建筑密度和高度控制指标、工程管线规划、工程深度限制及环保、消防等要求；

（8）支付定金和违约责任：签订合同时，受让方应当按规定向出让方缴纳相当于出让金5%至20%的定金。对于土地使用者未按期支付全部土地出让金的，出让方有权解除合同，并可以请求违约赔偿；出让方未依合同规定提供土地使用权的，受让方有权解除合同；且也可要求违约赔偿。双方当事人还可就其他违约可能产生的行政或经济责任做出约定；

（9）合同争议解决方式：双方可以依照我国有关法律的基本原则，共同商定合同争议的解决方式；

（10）双方当事人认为应订明的其他条款：出让合同应当附有城市规划部门根据批准的详细计划所提供出让地块的各项规划要求和附图。

3、土地使用权转让合同公证

转让合同公证，就是由公证机关证明转让合同的真实性与合法性的非诉讼法律活动。虽然《国有土地出让和转让暂行条例》并没有做出转让合同要进行公证的规定，但各地方政府法规都规定了土地使用权合同必须进行公证。经过公证后的转让合同具有强制执行效力。

4、按规定缴纳有关税费

主要包括土地出让金和土地增值税。

5、登记办证

向土地管理部门申请变更土地使用权权属登记，核发土地使用权权属证书。